venerdì 6 marzo 2009

Come acquistare un appartamento in Brasile

Contrariamente a quanto si crede anche uno straniero può acquistare un immobile in Brasile pur essendo non residente ovvero privo di un visto permanente .

Gli unici documenti necessari sono il CPF ( Codice Fiscale Brasiliano ) ed il passaporto . Il CPF si ottiene rapidamente e senza formalità presentando il passaporto e pagando una piccola tassa in una delle seguenti agenzie : Banco do Brasil , Caxia Economica o Correio ( Posta ).

Sfortunatamente il passaporto ed il CPF non sono da soli sufficienti a consentire l’apertura di un conto in una Banca brasiliana a meno che non siate conosciuti dal direttore dell’Agenzia , pertanto il pagamento dell’immobile dovrà avvenire a mezzo di bonifico bancario direttamente sul conto del proprietario dell’immobile .

Naturalmente per gli stranieri residenti , che quindi sono in possesso della CIE ( Cedula de Identificazione de Estrangeiro ) non ci sono problemi per la apertura del conto .

L’apertura di un conto , sebbene difficile da ottenere senza il CIE , non è comunque impossibile , pertanto prima di rinunciare consiglio di provare presso diverse Banche eventualmente presentati da un amico . L’apertura del conto , oltre a facilitare la modalità di pagamento per l’appartamento , vi consente anche di approfittare degli elevati tassi di interesse brasiliani per fare buoni investimenti .

Un suggerimento : se l’acquisto è importante fatevi seguire da un avvocato . Inoltre preferite sempre l’acquisto di una proprietà esistente a quella sulla carta per i seguenti motivi :

1) Incertezza su quando l’immobile sarà completato : di solito non meno di tre anni;

2) Rischio di insolvenza del Costruttore o dei soci della cooperativa se si tratta di una costruzione in regime di condominio;

3) Prezzo finale variabile con l’inflazione . Infatti , a meno che non si paghi in contanti l’intero importo , il pagamento a stati di avanzamento lavori implica una rivalutazione della rata secondo un indice detto INCC ( Indice Nazionale delle Costruzioni Civili ) che riassume l’aumento del costo del lavoro e del materiale di costruzione , principalmente cemento ed acciaio . Tale indice è circa il 10% l’anno .

Una volta scelta la località che vi interessa dovete scegliere l’appartamento . Per questo consultate gli annunci " clasificados " sui giornali locali ma soprattutto visitate quante più Agenzie immobiliari potete . Le Agenzie per essere autorizzate devono avere un codice di autorizzazione dalla Prefettura , il CRESCI e di solito prendono il 3% e solo dal venditore quindi voi non dovete pagare nulla .
Visitate sempre gli appartamenti che vi sembrano interessati ed annotate su di un blocco notes le caratteristiche essenziali : località , indirizzo , stato dell’immobile , superficie , garages , terrazzi , a che piano è posto l’appartamento , la vista , rivestimento dell’edificio ( pittura o piastrelle ), valore del condominio , prezzo di vendita , ammobiliato o meno , numero di ambienti che lo compongono . Questi elementi andranno poi comparati in futuro per una scelta ragionata dell’appartamento .

Entro due settimane avrete una idea del prezzo medio di mercato dell’ ap-partamento dei vostri sogni . Non sottovalutate il valore del condominio che in Brasile , anche per appartamenti piccoli può essere molto alto in dipendenza dei servizi offerti dall’edificio ( Piscina , sauna , palestra , tv via cavo , internet , acqua calda, pulizia appartamento , sistemi di sorveglianza ,ecc ) .

Restringete la rosa delle scelte a non più di tre ed iniziate a richiedere i documenti legali degli immobili :

1) La Matricula : è il passaporto della proprietà immobiliare . La Matricola identifica senza alcun tipo di dubbio la proprietà indicando tutta la sua cronistoria: aspetti legali, giuridici, cambi di proprietà e inoltre indica chiaramente le informazioni necessarie in merito all’indirizzo, descrizione esatta, ipoteche, ecc.

2) Una copia del Certidão de registro da Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;

3) Una copia della Convenção de Condomínio;

4) Una copia della Licenza di costruzione (Alvará);

5) Una copia del piano di costruzione approvato dall’ufficio Municipale.

Bisogna inoltre verificare che la proprietà è libera da debiti che cioè siano state pagate regolarmente IPTU ( ICI + TARSU ) e quote condominiali .La verifica per la IPTU la si può effettuare presso la “Prefeitura” (Municipio) indicando il “número do contribuinte” che si trova nella ”Matrícula” dell’immobile mentre per le quote condominiali basta rivolgersi al Sindaco ( Amministratore dell’immobile).

Ultima precauzione: chiedete al proprietario dell’immobile di produrre una certidao negativa di debito per essere certo che l’immobile non sia gravato da ipoteche o peggio la sua vendita interdetta per debiti del proprietario nei contfronti dell’erario o del tribunale del lavoro (Qualora sia o sia stato in passato un imprenditore) .

Lo so che sembra un pò eccessivo se paragonato ad un acquisto in Italia ma vi posso assicurare che va fatto così .

Una volta che avrete scelto l’appartamento e concordato il prezzo non vi resta che pagarlo . Il possesso vi sarà dato solo a pagamento effettuato . La registrazione dell’atto va fatta conterstualmente al pagamento al Cartorio ( Ufficio notarile ). La tassa di trasferimento di proprietà ITIV è pari al 3% del valore dichiarato a cui vanno aggiunte due tasse di medesimo importo una per la scrittura ed una per la registrazione di valore fisso pari a circa 650 euro in tutto .

Auguri per il vostro nuovo immobile in Brasile!

6 commenti:

  1. VIVO A RIO DE JANEIRO 3 AANI FA HO COMPRATO UN APPARTAMENTO A COPACABANA PAGANDOLO 175 ML RS ADESSO VALE 600 ML RS
    NE HO COMPRATO UNO 6 MESI FA TUTTO DA RIFORMARE TRA AQUISTO E RIFORMA TOTALE 265 ML RS HO IL COMPRATORE A 400 ML ESSENDO GIA' AFFITTATO A 2500 RS AL MESE HO DECISO DI ASPETTARE PER VENDERLO.
    IL FUTURO E QUI ALTRO CHE EUROPA.
    UN SALUTO

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  2. Comlimenti Luigi . Hai azzeccato la città e soprattutto il momento giusto . Concordo con te che il futuro è qui e non in Europa . Chi ha figli mediti bene su questo punto !

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  3. Ciao, sapete indicare se vi sono banche in Italia che si appoggiano a Banche brasiliane per effettuare finanziomenti. Il solo motivo è avere tassi di interesse italiani. Altrimenti se avete altre indicazione di come fare

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  4. Ciao.
    Vorrei sapere il valore delle tasse per la scrittura e per la registrazione del contratto di compravendita ad oggi.
    Grazie
    Bintar

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    1. Le tasse sono l'ITIV che è il 3% del valore " avaliado " dalla prefettura e non di quello di compravenda . A ciò devi aggiungere i costi del Cartorio . Complessivamente , qui a Natal , siamo sul 6% con l' aggravante che la Prefettura superstima gli immobili ! Proprio oggi ho protestato presso la Segreteria di Tributazione per una supervalutazione di un immobile che sto trattando . Non esiste alcun criterio oggettivo di valutazione . Il valutatore ha usato come riferimento una sua stessa valutazione dell'anno anteriore aumentata del 10%. Insomma la solita situazione kafkiana : il valutatore dice che è così perchè lo dice lui ma la stima di un immobile tutti i geometri sanno che si valuta usando parametri oggettivi . La risposta è stata : fai una causa contro la valutazione ed i soli tre mesi avrai la risposta !!!

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  5. Mamma mia! Se Dio un giorno decidesse di togliere gli ignoranti dal mondo,il Brasile rimarrebbe con il 50% delle persone. La maggior parte dei miei amici Brasiliani, lamentano loro stessi questo problema.

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