venerdì 7 agosto 2009

Investimento immobiliare in Brasile


Molti mi chiedono se affittando appartamenti si riesce a vivere decentemente di rendita . Alcuni arrivano anche ad ipotizzare di acquistare 5 appartamentini da affittare a turisti o a brasiliani . Ora il problema è che mentre in Italia la risposta sarebbe banale : si , qui invece è tutto da vedere .

Faccio un esempio concreto : quache anno fa ho acquistato un appartamento di 110 mq in provincia di Caserta che ho pagato 150 000 euro . Oggi si affitta a 600 euro ed il costo medio di mantenimento ( Condominio+ ICI + lavori straordinari ) è 100 euro . Nello stesso periodo ho acquistato per lo stesso prezzo un appartamento a Salvador delle stesse dimensioni . Oggi si affitta a 384 euro con un costo medio di mantenimento di 300 euro . Quindi il costo per l'inquilino è pressocchè lo stesso 661 in Italia e 684 in Brasile ma per il proprietario il ricavo in Italia è di 500 euro a mese mentre in Brasile solo 384 euro ovvero il 23% in meno !

C'è comunque da dire che nella rata condominiale brasiliana sono inclusi dei servizi che in Italia sono pagati a parte quali acqua ed in qualche caso internet , TV via cavo , palestra , piscina e lavanderia .

Si noti tuttavia che ho confrontato una capitale brasiliana con un paesino dell'entroterra casertano . Se volessimo rendere omogeneo il confronto probabilmente la differenza si ridurrebbe ma visto che parliamo di Salvador restiamo con i piedi per terra .

L'unico modo per rendere profittevole l'investimento immobiliare è quello di acquistare appartamenti con un basso costo medio di mantenimento . Ma questi appartamenti esistono ?
La risposta è : nuovi non esistono a meno che non si acquisti/ costruisca completamente un immobile e si organizzi un condominio all'italiana !

Secondo me questo è il vero business immobiliare che può essere sviluppato a Salvador . Offrire sul mercato appartamenti di uno , due quarti al massimo con un condominio di 150-200 R$ : andrebbero ma ruba se messi in vendita e sarebbero redditizzi se affittati .

Ma perchè i condomini sono così cari ? Fondamentalmente è un fatto storico . La manodopera prima era molto economica e pertanto ogni edificio assumeva tranquillamente 7-8 lavoratori per le più disparate attività . L'edificio dove abito ha 11 dipendenti e ciò nonostante la maggior parte dei lavori manuali sono affidati a ditte esterne ( Giardinaggio , elettricità , idraulica ) mentre pulizia , sicurezza e contabilità sono interni .

Con l'aumento del salario minimo che serve da riferimento nel calcolo della busta paga i costi sono lievitati in modo insostenibile . Probabilmente entro qualche anno si arriverà al collasso e molti proprietari non potendo più pagare la rata condominiale metteranno in vendita l'appartamento a prezzi stracciati . In seguito sarà comunque necessaria una profonda riforma della struttura dei condomini .

Nel frattempo vanno a ruba i vecchi appartamenti con basso valore della rata condominiale . Si tratta di appartamenti di medie dimensioni , spesso senza ascensore o senza posto auto con un servizio ridotto alla presenza di un portiere di giorno . Questi appartamenti sono immancabilmente da ristrutturare . Il problema è che l'edificio in cui si trovano spesso è degradato ed i proprietari non sono in grado di investire denaro per ristrutturarlo .Pertanto sarebbe preferibile l'acquisto di un intero immobile da adattare come detto in precedenza .



1 commento:

  1. salve sapete dirmi quanto è il costo di un operaio edile? o meglio il prezzo medio a metro quado per costruire casette?

    RispondiElimina

Lasciate qui un vostro commento