Home Vivere in Brasile Investimento immobiliare : tutto quello che volevate sapere

Investimento immobiliare : tutto quello che volevate sapere

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Interessante articolo che illustra la posizione di alcuni economisti sulla bolla immobiliare caratteristica delle grandi città brasiliane come Rio e Sao Paulo . Viene ” dimostrato ” che in queste condizioni l’investimento immobiliare è meno rentabile dell’investimento finanziario e che addirittura varrebbe la pena di vivere in affitto . Io non concordo con questa posizione estrema perchè ho già sperimentato la cosa e me ne sono amaramente pentito .

Naturalmente i casi presi in esame parlano di R$ 5500 /mq , ovvero investimenti di R$ 550 000 per un appartamento da 100mq che sono ben distanti dai valori che si pagano qui a Natal . E’ però anche vero che gli affitti che possono essere richiesti agli inquilini non sono quelli di Rio e Sao Paulo . Insomma un articolo con luci ed ombre da leggere con attenzione e su cui meditare .

Imóveis são atualmente péssimos investimentos, e o Brasil está assistindo à formação de uma bolha imobiliária. Pelo menos é nisso que acreditam dois professores da FGV-SP. “Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar”, diz William Eid Júnior, coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV, e que sustenta essa posição há mais de um ano. Essa também é a opinião do professor Samy Dana, da Escola de Economia: “Atualmente, o retorno que os imóveis apresentam está muito inferior ao risco”, diz. Especialistas que refutam a ideia da formação de uma bolha argumentam que a grande alta nos preços dos imóveis nos últimos anos foi, na verdade, um ajuste de preços, após anos de estagnação; argumentam também que os preços ainda têm espaço para crescer, uma vez que o valor do metro quadrado em outros países emergentes como Rússia e Índia chega a ser 3,5 vezes maior que no Brasil. Mas de abril de 2011 a janeiro de 2012, o Índice FipeZap apresentou um longo ciclo de desaceleração nas altas dos preços, que voltaram a aumentar ligeiramente em fevereiro.
Na opinião dos dois professores da FGV, os imóveis residenciais estão muito caros, principalmente nas grandes cidades como Rio e São Paulo. O retorno que eles podem dar em aluguéis, portanto, não seria satisfatório, ficando frequentemente abaixo ou igualado ao retorno da poupança ou mesmo do CDI.
Ainda que os preços dos imóveis possam, em tese, subir indefinidamente, os preços dos aluguéis esbarram na barreira da renda da população, não podendo subir acima do que as pessoas podem pagar. “Fala-se em déficit habitacional. Sim, mas só porque existe escassez de alimentos, por exemplo, não quer dizer que o preço da comida pode subir infinitamente”, compara Samy Dana.

Ele explica que, quando o valor do imóvel e o valor dos aluguéis se distanciam demais significa que o imóvel está caro como investimento. Por meio dos dados do Índice FipeZap, o professor mostra que a alta dos aluguéis não vem acompanhando a alta do preço dos imóveis, o que está tornando a taxa de retorno do investimento cada vez menos atrativa. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis no Brasil elevou-se 129,5%, enquanto que os aluguéis tiveram alta de apenas 68,4%. A perda do aluguel frente aos preços foi, portanto, de 61,1%.

“Imóvel é um péssimo investimento agora. Nitidamente o preço está lá em cima. Comprar um imóvel para investir agora equivaleria a comprar na alta”, diz William Eid. A conta do aluguel é a seguinte: para um investimento em um imóvel residencial ser mais rentável que a poupança, o retorno deve ser maior que o 0,5% ao mês mais TR que a caderneta paga. Lembrando que o rendimento com aluguel é somado à renda tributável do investidor e que a caderneta de poupança é isenta de IR. “Para um imóvel residencial, considerando o risco, o retorno teria que ser de, no mínimo, 0,7% ou 0,8% ao mês”, diz Eid.

Ou seja, o aluguel pago mensalmente deve corresponder a 0,7% ou 0,8% do valor do imóvel. Segundo o Índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado de um apartamento de dois quartos em São Paulo foi de cerca de 5.500 reais em fevereiro, mais ou menos o mesmo que a média nacional. Isso significa que, naquele mês, um imóvel desse tipo com 100 metros quadrados custava 550.000 reais. Seu aluguel deverá, portanto, sair por 3.850 reais no mínimo para ser rentável. Isso sem contar outros gastos que os locatários geralmente têm e que não vão para o bolso do proprietário, como IPTU e taxa de condomínio.“Os valores cobrados não chegam a ser tão altos. Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. O aluguel de um imóvel de 100 metros quadrados costuma variar entre 2.000 e 3.000 reais”, diz William Eid. De acordo com o Censo 2010, a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa é de cerca de 1.200 reais – 2.400 reais, portanto, para um casal; entre os 10% mais ricos, essa renda sobe para pouco mais de 5.000 reais por pessoa ativa. Segundo a Pesquisa Mensal de Emprego do IBGE, a média de rendimento entre as pessoas ocupadas da Região Metropolitana de São Paulo em janeiro e fevereiro foi de algo em torno de 1.800 reais mensais, ou 3.600 reais para um casal.O Índice FipeZap mostra que os preços dos aluguéis ainda vêm apresentando alta, e as taxas de vacância continuam baixas nos grandes centros, o que em tese permitiria um aumento ainda maior no valor dos aluguéis. Mas como isso depende da capacidade de pagamento dos inquilinos, se em algum momento ela for insatisfatória, os aluguéis não poderão mais se elevar, puxando os preços dos imóveis para baixo.

Caminhos para o investidor

O professor Samy Dana lembra que quem investe em imóveis costuma argumentar que se os ganhos não vêm pelo aluguel, virão pela valorização do bem em si. Na opinião dele, porém, esse é o lado mais arriscado do investimento em imóveis, contrastando com a ilusão de segurança que os brasileiros geralmente têm ao saber que estão aplicando o dinheiro em um ativo físico. “Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa”, diz Dana.

O professor desaconselha completamente o investimento em imóveis no atual momento. Ele exemplifica da seguinte forma: se o investidor compra um imóvel de 1.000.000 de reais – o que nos patamares de hoje não necessariamente é um imóvel de alto padrão – e o aluga por 5.000 reais mensais, seu retorno é de 0,5% ao mês. “É o mesmo retorno da poupança, mas com muito mais risco”, observa.

Ambos os professores, que possuem imóveis próprios, acreditam que o momento pode ser bom para o investidor vender. Samy Dana, por exemplo, diz ter apenas um imóvel, que é sua residência, e que mesmo assim “perde dinheiro”. “Financeiramente, era melhor eu vender e pagar aluguel. Só não fiz isso ainda porque é um processo trabalhoso”, comenta. Para quem quiser colocar um plano em prática, ele recomenda investir o dinheiro resultante da venda no Tesouro Direto. “Com o retorno do investimento é possível alugar um imóvel até melhor que o que foi vendido”, diz o professor.

Contudo, para Dana, a compra de um imóvel próprio não deve ser encarada como investimento, mas sim como a realização de um sonho de consumo legítimo. “Isso passa também pela questão emocional. Se o sonho da pessoa é ter uma casa própria, tudo bem”, diz. Outra possibilidade para o investidor, diz William Eid, é manter o imóvel alugado com um bom inquilino, caso ele esteja localizado em uma região onde a valorização ainda não foi tão gigantesca, e onde ainda se podem esperar melhoramentos urbanos que justifiquem altas futuras nos aluguéis.

Fonte : Exame

5 Commenti

  1. nella città di Uberlandia ho notato questa differenza: il ceto medio preferisce comprare casa e praticamente tutti hanno contratto mutui anche in questo periodo di alta, ma parlando con qualcuno della classe alta, ho potuto constatare che la pensano come gli economisti dell'articolo; ho conosciuto persone che hanno venduto il proprio appartamento comprando per es. terreni e ora vivono in affitto, ma la valorizzazione dei terreni nel giro di 3/4 anni ha supercompensato la cosa. Altri invece posseggono 2/3 appartamenti magari in centro, piccoli, che affittano a prezzi notevoli abitando a loro volta in affitto in un appartamento grande il doppio più lontano dal centro. Gli "affari" però erano possibili fino a 3/4 anni fa, ora i prezzi per chi non ha riserve di denaro notevoli sono troppo alti.
    Personalmente ritengo che l'articolo sia mirato per la realtà del sudeste.
    Francesco B.

  2. personalmente non ho mai creduto molto nell'immobile a meno di non essere un professionista che costruisce o ristruttura per vendere o affittare ed ha una buona tutela legale.. per il privato cittadino serve una buona dose di fortuna per vivere in un'epoca in cui si può comprare a prezzi depressi e poi vivere una splendida bolla immobiliare..
    In Italia vivo felicemente in affitto, in linea di principio lo preferisco per salvare il capitale monetario e metterlo a frutto; ma non è una scelta a cuor leggero, bisogna valutare bene la situazione in cui si capita..
    a cosa ti riferisci quando.. 'ho già sperimentato la cosa e me ne sono amaramente pentito'..?..
    ciao..

    • Anni fa ho fatto un mutuo su un appartamento di mia proprietà : quello in cui vivevo ed ho investito il ricavato in una obbligazione " investment grade " ( A ) . La società , nell'arco di pochi mesi , è fallita nonostante tutte le previsioni degli analisti ed ho perso tutto . Se avessi tenuto l'appartamento avrei solo perso sulla valorizzazione dell'immobile .Ancora oggi , dopo sei anni , sto pagando il mutuo .

    • Hai giusto messo il dito nella piaga, l'investimento finanziario ha una componente di rischio difficilmente sondabile, sopratutto per i pesci piccoli che vengono sempre a sapere le cose 'dopo'.. tempo fa ho perso una somma con le famigerate Enron che mi erano state consigliate da un amico consulente. Da allora non mi fido più di nessuno e quando faccio un investimento ne seguo costantemente l'evoluzione, pronto a uscire non appena si sente odore di bruciato, e guardacaso il mercato da sempre segnali prima ancora che arrivano le notizie..
      Mi rendo conto che sto parlando di un argomento complesso che bisogna conoscere molto bene per non scottarsi, ma considero l'investimento finanziario (con le dovute cautele) un cuscinetto di sicurezza che media gli alti e bassi del lavoro e volendo può anche dare da vivere bene.. ma questo non lo consiglio a nessuno

      comunque in Brasile mi piacerebbe comprare qualcosa vicino al mare, ma l'inizio potrebbe essere in affitto.. quanto si spende (affitto) per una sistemazione decente con due camere da letto?

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