mercoledì 30 maggio 2012

Bolla o balla immobiliare ?

Il prezzo al metro quadrato in Natal è uno dei più bassi della regione Nordeste , lo dice uno studio del FIPE pubblicato sulla rivista EXAME. Rispetto alla media nazionale attestata su  R$ 5391 per il nuovo e R$ 5376 per l'usato , i valori della capitale potiguar sono di R$ 3372 per l'usato e R$ 3950 per il nuovo.

Comunque lo studio della FIPE  si basa sulla OFFERTA riportata nelle pagine dei quotidiani ma NON sul reale prezzo di vendita che  , nel caso dell'usato , è nettamente inferiore attestandosi spesso tra i R$ 2000 ed i 2500 al m2 . Il pagamento in contanti  o " a vista " come dicono qui fa miracoli e lo sconto a cui bisogna mirare in questo caso va dal 20 al 30% del valore richiesto . 
Del resto è ovvio in quanto , non avendo la cultura della manutenzione l'immobile usato va quasi sempre ristrutturato e spesso in modo radicale .

Anche sul nuovo non concordo completamente . Si dice che a Petropolis, "area nobre " di Natal   il valore oscilla tra i R$ 5000 ed i 5600 al m2 . Noi abbiamo offerto e venduto appartamenti nuovi a Petropolis per   R$ 2800 al m2 proprio qui sul Blog ( Vedi foto del Ville de France )

In definitiva , pur essendo Natal una delle capitali del Nordeste con il minor prezzo al m2 , io aggiungo che i valori assoluti sono ancora più bassi di quelli pubblicati dallo studio FIPE .

A Natal  la cosiddetta bolla immobiliare è solo una balla . 


O preço do metro quadrado em Natal é um dos mais baixos da região Nordeste. É o que mostra estudo realizado pela Fundação Instituto de Pesquisa Econômico (Fipe), que analisou o valor do metro quadrado em mais de mil bairros, em 40 cidades, mais o Distrito Federal. A pesquisa foi publicada na revista Exame e mostra que, entre as seis capitais do Nordeste pesquisadas, o valor em Natal para imóveis usados é o segundo menor - R$ 3.372 - e, entre os novos, o menor. O preço médio nesse caso ficou em R$ 3.950. 

A média nacional é 1,5 vez superior à potiguar - de R$ 5.391 para o metro quadrado de imóveis usados e de R$ 5.376, nos novos. A pesquisa mostra ainda que em bairros considerados nobres, como Areia Preta e Petrópolis, o valor atinge os picos e a média para casas e apartamentos novos gira em torno de R$ 5,1 mil a R$ 5,6 mil. Em áreas mais periféricas, como Pitimbu e Pajuçara, é possível encontrar a casa nova com o metro quadrado a partir de R$ 2,8 mil. Representantes de entidades da construção civil e mercado imobiliário concordam que os dados condizem com a realidade no mercado potiguar que deve, segundo as entidades, ter um crescimento médio este ano de 6% - inferior ao do ano passado, quando houve crescimento de 30% no setor, em relação a 2010.

O aquecimento em anos anteriores, afirma presidente do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon), Arnaldo Gaspar Júnior, foi devido a políticas de crédito e ao aumento na oferta por meio do programa nacional de habitação Minha casa, Minha Vida, além da melhoria na renda do brasileiro e da alta concorrência entre construtoras nacionais e estrangeiras que se instalaram na cidade. "Ao contrário do que muitos acham o preço em Natal não está supervalorizado, apesar das dificuldades de edificação numa cidade com 40% de área de preservação ambiental", pontua Arnaldo Gaspar Júnior.

O sindicato não dispõe de histórico sobre o preço médio do metro quadrado em Natal, acrescenta o diretor do Sinduscon Carlos Luiz Cavalcante de Lima. Mas a média, segundo ele, deve obedecer os índices Sinape e INP e manter um crescimento equilibrado. "O preço não deve sofrer grandes oscilações e somente em áreas de escassez de terreno permanecer alto".

A retração no crescimento, explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci/RN) Waldemir Bezerra, reflete os impactos da crise financeira no setor. "O boom imobiliário que se deu em Natal, até 2008, quando o mercado estava voltado para o capital estrangeiro da segunda residência, cresceu a oferta do produto o que puxou os preços". Contudo, ele lembra que o mercado já adaptou e voltou-se para o público interno. "O crescimento moderado deverá equilibrar o preço", diz Bezerra.

Apesar do endividamento de parte da população, sobretudo da classe C que deve contribuir para que as vendas não tenham o desempenho visto há três anos, o presidente do Sindicato das Imobiliárias do Estado (Secovi), Jailson Dantas espera boas vendas. "Há uma grande expectativa de vendas", afirma. Segundo pesquisa da Consult, a intenção de compra de imóveis entre potiguares é de 33 mil, este ano. Jailson Dantas recomenda aos futuros compradores cautela e pesquisa na hora da compra. "É preciso conhecer a construtora, se segue os prazos, cumpre o acordado, se o valor é condizente com a renda e negociar. O mercado está favorável", disse.

Variação de preços está dentro da média do país, diz Fipe

Não há números para mostrar a evolução do valor do metro quadrado em Natal. A pesquisa da Fipe aponta, entretanto, que a variação está dentro da média nacional, que "apesar das peculiaridades de cada estado não oscilou muito no último ano e corresponde ao crescimento do poder aquisitivo das famílias na região", observa o coordenador da pesquisa Imóveis da Fundação, Eduardo Zylberstajn. "Em Natal, João Pessoa, São Luiz e mesmo Salvador, as médias ficaram bem próximas", acrescenta. Tiveram médias próximas e não ficaram tão distantes de Fortaleza", acrescenta. Em Natal, o metro quadrado para usados ficou em R$ 3.950, enquanto João Pessoa R$ 3.314 , Salvador R$ 3.688 e São Luiz R$ 3.692. É a primeira vez que Natal entra no estudo.

Os dados mostram que no Brasil o mercado imobiliário continua aquecido e caminha para "o ponto de equilíbrio". Isto porque, avalia Eduardo Zylberstajn, apesar da queda na taxa de juros e das linhas de financiamentos para a compra da casa própria, "o crédito parou de melhorar". O crédito somado ao crescimento demográfico e de renda das famílias são apontados como responsáveis pelo crescimento nos últimos anos.

Para a elaboração do estudo de imóveis, a Fipe colheu informações em sites de classificados de imóveis de todo o país, além do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. Os preços anunciados foram coletados durante todo o mês de março de 2012, sendo que para algumas cidades foram utilizados dados coletados em março e setembro de 2011 para permitir o cálculo da variação em seis e doze meses. Para cada bairro de cada município foi calculado o preço mediano anunciado do metro quadrado, excluindo anúncios repetidos e inválidos. Para os imóveis novos, foram usados o Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro 2011 da divisão de inteligência de mercado da imobiliária Lopes e dados enviados por incorporadoras para a Fipe.


Fonte : Tribuna do Norte 

6 commenti:

  1. sul portal imobiliario ho visto annunci di casette indipendenti a Parnamirim a R$ 85000 per 65m/2 di area coberta e 200 m/2 di area total, come si spiega il costo al m/2, sono valori reali?

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    1. L'articolo si riferisce a Natal NON a Parnamirim . Il prezzo indicato su Portal Immobiliario si riferisce a costruzioni del Programma Minha Casa Minha Vida e sono valori reali anche se è più facile trovarli intorno ai R$ 100 000 .
      Il prezzo deriva dal fatto che un lotto di 200m2 in quelle zone costa R$ 20-30000 e la costruzione della casa intorno ai R$ 30-40 000 . Naturalmente non esistono strade di accesso se non in terra battuta , non esistono fognature ( pozzo nero ) , la fornitura dell'acqua non è costante , le rifiniture inesistenti . La casa inoltre non è " forrada " ovvero il tetto di tegole ha le travi a vista , la rubinetteria non è di metallo ma di plastica , l'impianto elettrico è fatto con cavo sottile , le pareti esterne della casa sono fatte con un unico mattone forato da 8 cm e pertanto sono caldissime , ecc .
      Ma il prezzo è quello !

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    2. Ho capito, sono fatte al minimo umano.. e valutando l'ipotesi di costruirsela in proprio, immaginando di aver già acquistato un lotto di terreno, quali sono i costi di produzione? e puoi dire qualcosa anche sulla ristrutturazione?.. tra l'altro, essendo un artigiano che si arrangia a fare molte cose, è una delle ipotesi che ho preso in considerazione in un eventuale trasferimento in Brasile, di cui ti farò sapere a tempo debito..

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    3. PS... costi di produzione di livello medio/alto.. ho già capito quelli economici.. ne approfitto per chiederti anche qual'è il mercato più interessante per un piccolo artigiano..

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    4. Il problema NON è la casa è il terreno . Un terreno di 450mq in un condominio chiuso costa dai R$150 000 ai R$250 000 . Non è consigliabile costruirsi la casa fuori di un condominio chiuso . Lo stesso terreno , fuori , costerebbe da R$30 000 a R$60 000 . Costruire una casa di 100mq costerà sui R$70 000 se la fai tu oppure il doppio se te la fai costruire .Poi dipende molto dalle rifiniture .Facendo da se puoi comprare il terreno e costruire tutto con R$350 000 ( Condominio chiuso , piscina , ecc ) Comprata già finita ti costa R$550 000 R$600 000 .Naturalmente si tratta di cifre approssimative per una casa di buon livello su due piani .

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    5. hai pubblicato la risposta prima che fosse pubblicato il mio PS. e quindi ci siamo accavallati, ma hai capito perfettamente la domanda.. avevo tralasciato il terreno supponendo che il prezzo variasse molto da zona a zona, ma non avevo considerato la fondamentale distinzione tra condominio chiuso o all'esterno che in effetti fa molta differenza sia in termini di spesa che di sicurezza.. inoltre da questo punto di vista, volendo cominciare contenendo le spese, torna competitivo l'appartamento, che se ho ben capito per un appartamento di 70m ci vogliono 70/80000€ al cambio attuale.. in definitiva, il Brasile ha senso impiantando un'attività che produce un buon reddito.. mi chiedo anche se sia possibile fare rete con altri italiani mettendo assieme diverse competenze in un certo settore, ad es. l'edilizia..

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