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Investire in immobili commerciali

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Mi sono accorto dopo averlo pubblicato che questo è  il post numero 1000 !!

Con i rendimenti in calo , la  SELIC stasera è stata ridotta ulteriormente di mezzo punto attestandosi all’8% il valore più basso nella storia del Brasile , diventa sempre  meno redditizio lasciare i propri risparmi in Banca sia che siano applicati in fondi a tasso fisso che in poupança . Il tasso variabile ( Azionari e bilanciati ) è estremamente esposto agli effetti della crisi , prima europea ed oggi mondiale , e bisogna avere nervi saldi e soprattutto una visione di lungo periodo per poter approfittare dei ribassi del mercato . Pertanto , se non si ha una attività professionale in cui investire , resta solo l’immobile come alternativa al materasso .

In questo momento in cui , anche grazie alle politiche di facilitazione del credito volute dal governo , tutti o quasi tutti sono in grado di comprare una propria abitazione risulta abbastanza difficile affittare immobili residenziali a meno che non si trovino in aree di pregio o vicine a servizi di utilità generale .  Risulta invece più agevole affittare sale commerciali per i seguenti motivi :

1) le imprese difficilmente acquistano il locale dove operano per non immobilizzare capitale e per potersi spostare con facilità 

2) l’offerta di sale commerciali è ancora modesta benchè siano stati lanciati molti edifici nuovi in vista dei mondiali di calcio ( Molti nel quartere di  Lagoa Nova e/o prossimi al Foro )

3) esiste una grande quantità di liberi professionisti : avvocati , medici , psicologi , ingegneri civili , rappresentanze commerciali , ecc che sono alla continua ricerca di sale commerciali 

Tipicamente il valore della rendita annuale di una sala è pari al 10% del suo valore di acquisto , con punte del 12 % .Questo valore può o meno includere condominio ed IPTU che comunque è pagato dall’inquilino .
Le dimensioni delle sale , come quelle degli appartamenti residenziali , si sono progressivamente ridotte nel corso degli anni . Una sala singola con bagno costruita 20 anni fa misurava 30mq almeno , oggi 22mq o meno . Sale doppie con bagno non superano oggi i 40mq . I condomini vanno dai R$250 ai R$600  a seconda delle dimensioni .

I prezzi di acquisto del nuovo sono però realmente proibitivi . Ho fatto di recente una ricerca di mercato allargata ai principali edifici commerciali in lanciamento o in fase avanzata di costruzione ( ITC , CTC , HBC , SHIN TOWER ) , ed ho verificato che una sala dupla sui 37mq con un posto auto non si acquista a meno di  R$ 200 000. Prezzi un poco più contenuti su edifici già finiti ( SFAX , THEMIS TOWER , PLENARIO ) o ottimali per edifici di 20 anni di vita (DJALMA MARINHO ). In generale più l’edificio è datato più la dimensione della sala è maggiore anche se in questo caso bisogna mettere mano al portafoglio per una riforma radicale . 

In definitiva il mio consiglio è quello di diversificare investendo in piccoli immobili commerciali , anche da ristrutturare , cercando di non impegnare più  di R$ 80 000 ad immobile finito ( inclusa l’eventuale ristrutturazione ) . L’affitto per una sala da 25mq non supera i R$500 + condominio mentre per una doppia da 38mq non si superano i  R$1000 + condominio .

Boa sorte .


Booking.com

1 commento

  1. questo è il bello di questo blog, difficilmente è di parte ! E Antonio è sempre molto obiettivo e centrato nel dare informazioni.

    Grazie.

    Andrea

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