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Aspetti legali nell’acquisto di proprietà in Brasile

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A seguire vengono indicati gli aspetti legali delle diverse tipologie di proprietà:

  • Acquistare isole o spiagge private
  • Servitù e strade di accesso
  • La “zona marinha” o i 33 metri dalla spiaggia
  • Terreni urbani
  • Terreni rurali
  • Acquisto di terreni senza titolo di proprietà
  • Occupanti abusivi

Acquistare isole o spiagge private


Le spiagge, i fiumi e il mare sono considerati in Brasile aree demaniali e quindi non possono essere di proprietà privata. Di fatto, si può avere in concessione d’uso una spiaggia (“zona marina”) o un’isola dallo stato brasiliano competente (SPU), pagando una tassa annuale (“foro”) e alcune commissioni (“laudemio”) quando la proprietà cambia. La spiaggia rimane comunque per definizione pubblica.
Anche nel caso in cui si paghi la concessione, la possibilità di costruire va verificata con le leggi vigenti federali prima, statali poi e in ultimo locali. Può capitare, infatti, che il benestare rilasciato dal comune dove è ubicato il bene immobile sia poi in contrasto con le leggi statali per quel luogo. In questo caso, può capitare che si inizi a costruire e successivamente i lavori vengano bloccati in attesa di valutare la legalità dell’intervento.

Servitù e strade di accesso


Quando si acquista un terreno bisogna verificare bene come sono gli accessi, le eventuali servitù nonché gli eventuali diritti di terzi; spesso, infatti, bisogna passare attraverso le proprietà altrui. In questo caso bisognerebbe assicurarsi che l’accesso rimanga garantito anche in futuro. Meglio ancora se si è venuta a costituire negli anni una servitù di passaggio (“servidão”) rendendo permanente questo diritto.

La “zona marinha” o i 33 metri dalla spiaggia


Sulle spiagge, i primi 30 + 3 metri dalla linea massima di alta marea per quella costa, legalmente appartiene allo stato brasiliano. Infatti, non si può costruire oltre questo limite fisico. E’ importante anche conoscere le regole locali per le distanze da tenere visto che regolamenti comunali possono variare la distanza da 33 metri anche a 60 e più.
Considerando ciò si potrebbero costruire piscine o altre attrezzature turistiche o aree così chiamate di “lazer” ossia di divertimento o di zona pubblica ma non a carattere privato. Inoltre sono anche definiti in modo chiaro e inequivocabile la tipologia e i materiali che devono essere usati per la costruzione. Essenziale è che l’immobile possa essere iscritto sul titolo di proprietà del terreno.
In teoria gli stranieri non possono ottenere l’uso della zona marina, ma il divieto può essere superato visto che questo diritto spetta invece a tutte le società brasiliane, anche se il capitale è di stranieri. Una società brasiliana può avere e negoziare i diritti sulla spiaggia.
In alcune città sono state costruite case nella zona demaniale. Tecnicamente non è vietato, ma nessuno può possedere la terra su cui sono costruite; quindi qualsiasi titolo di proprietà delle case va valutato attentamente e comunque l’acquisto di questi immobili ha sempre una componente di rischio.
Nel caso di immobile urbano, l’unica restrizione esistente per lo straniero, stabilita dal Decreto Legge n° 9.760/46, è quella contenuta nell’art. 205, che vieta l’acquisto di immobile o terreno situato dentro la fascia di cento metri lungo la costa marina 17 , salvo se autorizzato nell’atto di acquisizione dal presidente della repubblica o dal ministro delle finanze. Questa restrizione non si applica nel caso di acquisto di unità autonoma in condominio, come un palazzo di appartamenti situato sul terreno della Marina, regolato dal regime della Legge 4.591/64.

Terreni urbani


Ogni città ha un suo piano regolatore (“Plano Diretor”) dove vengono definite le varie destinazioni d’uso di ciascuna zona: residenziale, commerciale, industriale e agricola.
All’interno di queste zone, di solito, il piano definisce il lotto minimo; ovviamente se si acquista un grosso terreno si può frazionarlo ottenendo unità che rispettino le dimensioni minime.
Il piano specifica la tipologia della zona, la percentuale della superficie che può essere occupata con gli edifici, spesso variabile dal 30% al 50% dell’area, la superficie drenante, l’altezza e il numero di piani massimi che possono essere realizzati. Generalmente le piscine e le strutture considerate come mobili non sono computate nelle spazio costruibile. La costruzione di cantine o sotterranei non è molto comune fuori dei centri cittadini e spesso non è regolamentata.
In Brasile è comune costruire delle piccoli torri raccoglitrici d’acqua con serbatoi di capacità tra i 500 e i 1000 litri localizzati a una decina di metri per garantire la pressione dell’acqua. Queste generalmente non rientrano nei conteggi dei metri costruiti.
In alcuni casi è prevista una percentuale di “permeabilità” cioè di drenante che deve essere lasciata libera da pavimentazione per permettere all’acqua piovana di filtrare nel terreno consentendo il ciclo naturale.

Terreni rurali


Se il terreno non rientra per definizione tra quelli destinati allo sviluppo urbano potrebbe essere considerato come agricolo o riserva protetta. Se l’appezzamento è sufficientemente grande, di solito circa 2 moduli, può essere considerato come un’unità agricola indipendente con la possibilità di costruire una “fattoria”.
Poiché solo i residenti possono possedere una proprietà rurale, uno straniero deve necessariamente creare una società brasiliana che sia titolare della proprietà, oppure risultare già residente in Brasile. Infatti, è vietato l’acquisto di aree definite come rurali agli stranieri persone fisiche che non risiedono in Brasile conforme alla legge n° 5709 / 71, se non nel caso di successione legittima. Gli stessi stranieri residenti persone fisiche in Brasile inoltre, non possono acquistare più dell’equivalente dei 50 moduli terreni, misura omologabile agli ettari ma variabile a seconda dell’estensione dello stato e dei comuni dove sono ubicati.

Le società brasiliane, con partecipazione di maggioranza a capitale straniero, possono avere delle restrizioni per l’acquisto che deve essere approvato dal Ministero dell’Agricoltura e dal Dipartimento del Commercio e dell’Industria del Brasile, a seconda dei casi. Al presidente della Repubblica è concesso andare in deroga a ciò conformemente a progetti rivolti all’interesse dello sviluppo nazionale.

Acquisto di terreni senza titolo di proprietà


Il solo modo di essere sicuri che la proprietà sia acquisita in modo certo, è che sia accompagnata dal titolo di proprietà relativo e che questo sia registrato nel registro immobiliare competente. Può accadere, infatti, che il diritto di possesso sia divergente dal titolo di proprietà. Se quindi proprio si vuole acquistare una proprietà da chi non ha il titolo o la trascrizione in regola è necessario affidarsi ad un avvocato specializzato in grado di verificare e ricostruire la catena dei passaggi sulla proprietà e del possesso negli ultimi 15 anni, così come procurare le ricevute di tasse e utenze pagate.
Tutto ciò è necessario sia verificato con le autorità preposte e anche con i vicini per capire se c’è qualche controversia in corso. Infatti, come in Italia ma con modalità differenti, il Codice Civile Brasiliano, all’art. 1.238 stabilisce che “colui che detiene ininterrottamente, senza alcuna opposizione, un immobile per 15 anni ne acquisisce la proprietà, indipendentemente dal titolo e dalla buona fede” . Una volta acquistato il terreno è importante recintarlo immediatamente per ribadire la presa in possesso della proprietà (per questa ragione molti brasiliani recintano i loro terreni). In seguito l’avvocato regolarizza la situazione usando lo strumento dell’usucapione ” usucapião”. Alla fine di tutto il processo sarà possibile registrare la proprietà al proprio nome.

Occupanti abusivi


Come succedeva una volta in Europa e in Usa, i terreni che non sono utilizzati da qualcuno in modo produttivo possono essere reclamati da chi ci vive in modo permanente e li coltiva. In certi casi, grandi terreni rimasti abbandonati da molti anni sono stati occupati da coltivatori senza casa che con il tempo hanno acquisito il diritto legale. Anche se questi non hanno la piena proprietà garantita da un titolo di proprietà acquisiscono il diritto a usare la terra ossia il diritto di
“posse”. Per questa ragione i proprietari terrieri brasiliani impiegano delle persone che regolarmente controllano l’eventuale presenza di occupanti non voluti e li allontanano prima che la loro occupazione diventi permanente con l’acquisizione del diritto di possesso. Come compratore, è necessario assicurarsi che la proprietà non abbia nessun “posseiro” che vi abita e che chiunque sia presente sia chiaramente un dipendente del proprietario.

Fonte : Consulente Brasile 

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