martedì 30 aprile 2013

Il Condominio Club , ultima moda : pro e contro








Sempre più spesso si sente parlare di Condominio Club , una nuova soluzione abitativa alternativa alla casa ed all'appartamento tradizionali che si sta sviluppando sempre di più in Brasile , nella sola Sao Paulo la crescita di questa tipologia quest'anno è del 114%. Il Condominio Club è costituito da un insieme di torri abitative ognuna delle quali può contenere anche 100 appartamenti che condividono una area comune, come nel caso dei tradizionali Condomini di appartamenti , ma con una superficie comune molto maggiore che ospita piscine multiformi , passeggiate , piccoli market , palestra , sauna , ecc. L'obiettivo è di rendere al condomino superfluo l'uscita in cerca di luoghi di relax .


Ma vediamo in questo articolo scritto da uno specialista del settore quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa soluzione . Consiglio chi non legge il portoghese di utilizzare la funzione di traduzione Google presente sul Blog o di fare un piccolo sforzo senz'altro utile a chi intende venire a vivere in Brasile .


Os prós e contras dos condomínios-clube

O objetivo de um condomínio-clube é oferecer ao morador serviços e itens de lazer que praticamente dispensem a sua necessidade de sair de casa. Alguns deles possuem uma estrutura tão farta que chegam a incluir até mesmo pista de cooper, mercados e escolas infantis. Mas por trás das muitas vantagens há também alguns desconfortos típicos desse tipo de empreendimento que não devem ser ignorados, como os congestionamentos no elevador e na garagem e a menor  rivacidade.
Vantagens e desvantagens à parte, fato é que esse conceito de condomínio têm se proliferado em algumas regiões. Segundo a Lello, empresa líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o número de empreendimentos do tipo clube na capital paulista e na Região Metropolitana de São Paulo crescerá 114% com a entrega dos lançamentos previstos para este ano.
A tendência de aumento do número de condomínios-clube pode ser associada a fatores como o aumento da violência, o aumento da participação da mulher no mercado de trabalho e a elevação das taxas condominiais, já que nos condomínios-clube o maior número de moradores dilui as altas taxas.
Veja a seguir alguns prós e contras dos condomínios-clube e avalie se eles são o tipo de moradia certa para você.

Prós

Lazer e convívio social para crianças

Márcio Rachkorsky, autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”, é advogado de mais de 100 condomínios-clube e síndico profissional de outros 20. Segundo ele, a grande vantagem desses condomínios é a possibilidade de lazer para os filhos e o convívio com outras crianças.
“Para as crianças, o condomínio-clube é um sonho. Tem piscina, quadra, cinema e além de todo o lazer, como eles têm muitas unidades, a criança tem a possibilidade de fazer amizades”, diz.

Taxas condominiais mais baixas

Os condomínios-clube possuem em média 600 ou 700 unidades, segundo Márcio Rachkorsky. Por isso, mesmo com estruturas de lazer onerosas, seus custos acabam diluídos entre os muitos moradores.
“O condomínio pode ter um ‘personal trainer’ na academia, um professor de natação ou qualquer outra coisa sem pesar muito no bolso. Por mais mirabolante que seja a ideia, ela fica barata porque muita gente divide os custos“, afirma o advogado.
Como o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio, muitas vezes os condomínios-clube possuem taxas mais baratas do que condomínios de prédios antigos, que possuem 12 ou 13 andares e não têm área de lazer.
E a economia não para por aí. Dependendo da estrutura do condomínio e do proveito que os moradores fazem dela, diversos gastos podem ser dispensados, como com babás, mensalidades de clubes e academias, transportes das crianças para cursos de línguas e escolinha de esportes (quando estes são oferecidos no prédio), etc.

Maior segurança

Além dos condomínios-clube, via de regra, possuírem sistemas de segurança mais avançados do que o de prédios antigos, eles permitem que os moradores e seus filhos passem mais tempo realizando atividades dentro próprio prédio e menos tempo se deslocando em espaços públicos.

Valorização do imóvel

A estrutura de lazer ampla também pode influenciar a valorização do imóvel.
“Há um interesse cada vez maior das pessoas em ter tudo em casa. Por isso, a área de lazer do condomínio pode proporcionar uma maior demanda por esse tipo de imóvel”, afirma José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
Apesar da área de lazer contar pontos, a valorização do imóvel vai depender muito também de fatores como a localização, a área privativa do imóvel, a conservação do empreendimento e a forma como os recursos do condomínio são utilizados. “É preciso analisar o conjunto. Se o condomínio tiver uma área grande, mas deteriorada, a sensação de abandono pode ser uma desvantagem na venda do imóvel. Mas, se o condomínio estiver bem conservado isso pode ser uma vantagem e pode levar a uma valorização do imóvel”, diz Graiche.

Contras

Menor privacidade

A primeira e mais óbvia desvantagem dos condomínios do tipo clube é a falta de privacidade. As chances de descer do carro, passar pela garagem e subir no elevador sem encontrar um vizinho nesse tipo de prédio são quase nulas.
“No condomínio-clube você tem muito contato com pessoas o tempo todo. Então, quem está acostumado a morar em um prédio com poucas unidades precisa se preparar para esse choque. É uma mudança radical: é muita regra, muita gente, é um novo conceito de vida”, explica Rachkorsky.

Risco de má administração

Dependendo da forma como o condomínio é administrado, todas as suas melhores vantagens podem ir por água abaixo.
“A grande armadilha dos condomínios-clube é a má gerência por parte da equipe de administração eleita, que é formada pelo síndico, subsíndico e pelo conselho. São eles que ditam o que a empresa administradora do condomínio e o que o gerente predial devem fazer”, opina Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.
Segundo ela, se a equipe de administração do condomínio não mantiver as áreas de lazer, entretenimento e convivência dos condomínios conservadas e ocupadas pelos condôminos, os moradores correm o risco de ver o seu patrimônio se desvalorizar.

Número excessivo de veículos

Nos condomínios-clube o morador pode começar o dia enfrentando um congestionamento antes de sair da garagem. “O número excessivo de veículos torna a operação da garagem muito complicada. É difícil identificar todos os veículos, cadastrar os carros de todos os moradores e em muitos casos é difícil sair da garagem forma organizada”, diz Márcio Rachkorsky.

O condomínio se torna quase um espaço público

“Muita gente acha que o condomínio é um verdadeiro clube e traz parentes e amigos para aproveitar a sua estrutura. Um lugar que era para ser particular vira praticamente um local público” afirma Rachkorsky. Em outras palavras, se o condomínio não tiver muitas regras em relação aos visitantes, o morador pode ter a desagradável sensação de que sua casa virou algo mais parecido com um hotel ou um parque de diversões.

Área privativa pode ser menor

Para compensar a metragem reduzida dos apartamentos, algumas empreendedoras vendem a área comum do condomínio como uma extensão do espaço privativo.Alguns compradores se encantam tanto com a área comum que se esquecem de pensar no espaço em que vão passar a maior parte do tempo. “Se o morador for passar 95% do tempo no apartamento, ele precisa ser aconchegante e compatível com o tamanho da família. Não adianta ter uma piscina linda, um condomínio lindo, a quadra perfeita e o apartamento ser um ovo”, comenta Márcio Rachkorsky.

Reformas

Nos primeiros anos de funcionamento o número de reformas nos apartamentos de um condomínio-clube costuma incomodar muitos moradores. “No começo você precisa conviver com 200, 300 obras no mesmo condomínio. É um entra-e-sai de prestador de serviço, um desenvolvimento brutal de entulho, fila para subir e descer pelo elevador. Os problemas com obras são muito gritantes”, diz o autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”.
Segundo ele, a situação só começa a se normalizar depois de uns dois anos, quando o condomínio já passa a estabelecer algumas normas de funcionamento e o número de reformas diminui.

17 commenti:

  1. Anche se sono di gran moda e considerati casa di lusso, per me che associo maggiormente i concetti di privacy e libertà alla parola "casa" pensare di emigrare in Brasile per vivere in un "condominio clube" mi fa venire i brividi, li lascio generosamente ai Brasiliani questi appartamenti, non cambio la loro piscina con un bagno di mare o la loro accademia con una corsa in spiaggia... Anche se devo ammetterlo, almeno una metà della mia famiglia non la pensa come me! :-)!
    Saluti
    Roberto

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    1. Ciao Roberto

      vivere in un condominio club sta diventando una necessità a causa degli elevati costi condominiali . Vivere in un edificio con poche decine di unità abitative oggi comporta una spesa condominiale che spesso arriva o supera gli 800 reais a mese contro i 250-300 di un condominio club .

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  2. Carissimo sig. Antonio, vorrei chiederle, se fosse possibile, un favore che credo possa interessare tanti dei suoi lettori.
    Constatando il forte aumento del caro vita in Brasile, vorrei chiederle, visti i precedenti utilissimi post a riguardo, se fosse possibile fare un nuovo post su questo argomento.
    Spero mi perdoni l'ardire.
    Grazie Yuri

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    1. Ciao Yuri

      la pagina " Costo della vita " riportata nella prima pagina : http://www.vivereinbrasile.com/p/costi.html è aggiornata periodicamente ed è pertanto attendibile . Esistono delle fluttuazioni nei prezzi dei generi alimentari causati dalla secca di quest'anno ma stanno già rientrando Ad esempio ho acquistato i pomodori a R$2 contro i R$10 di qualche settimana fa .

      Rispetto a tre anni fa i prezzi degli elettrodomestici ( lavatrici ,frigoriferi , tv , ecc )sono INFERIORI o IDENTICI .La benzina continua a 1,1 euro al litro .Quello che è aumentato sono le spese di condominio , la scuola , il plano de saude direi di un 10% all'anno o poco meno .

      Una coppia senza figli con casa propria ed una macchina se la cava con R$ 3000 al mese. Già con due figli servono almeno R$5000 al mese qui al Nordeste . Da quello che sento dire nelle grandi capitali del sud si parla del doppio .

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  3. Grazie per le informazioni sig. Antonio.
    Certo che un aumento del 10% l'anno del plano de saude non suona incoraggiante anche se in Olanda dove vivo pago comunque tanto.A spaventarmi sono principalmente i costi scolastici da sostenere per i miei 2 figli.
    Senta una curiosita, mi saprebbe dire quanto costano mediamente i pomodori pelati?
    Saluti, Yuri.

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  4. Ciao sono Giuseppe, approfitto, abusivamente, di questo post per farti una domanda,
    Mia moglie da poco ha una casa in Brasile, non avendo nessuno sul posto che possa pagare le bollette e itpu,
    come facciamo dato che viviamo in Italia e abbiamo un conto poupanca al banco do brasil? Grazie

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    1. Il pagamento delle bollette in automatico è possibile solo con un conto corrente .

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  5. Scusi sig. Antonio vedo solo ora che il prezzo dei pelati é riportato sotto la voce costo della vita.
    Grazie e se possibile ignori questi due ultimi commenti.Saluti, Yuri.

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    1. Ciao Yuri

      volevo aggiungere un piccolo particolare : qui in Brasile , se vuoi , non hai bisogno di comprare i pelati o la passata di pomodoro .I pomodori freschi sono disponibili tutto l'anno ed a parte eccezioni dovute al clima il prezzo è migliore di quello dei pelati con il vantaggio di mangiare un prodotto fresco .

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  6. Buon primo maggio a tutti anche se di questi tempi di lavoro cè ne poco o niente..... a riguardo dei condominio club io la penso come roberto vivere in un condominio clube per bello che sia. voui mettere la tua casetta umile con un pò di terra vicino al mare specialmente li nel nordeste,e credo che costi anche meno di un condominio clube e zero spese condominiali non vorrei dire una cavolata.
    Ciao a tutti Stefano.

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    1. Ciao Stefano

      la " casetta umile ma onesta " come diceva il compianto Massimo Troisi . con terreno ( vuoi dire sabbia ) vicino al mare non è esente da spese .Gli stessi costi che paghi in un condominio di case devi sostenerli comunque con la differenza di essere solo .
      In Brasile non puoi pensare di lasciare la casa incustodita oppure senza le dovute precauzioni a meno che nella abitazione tu non abbia nulla di valore ( Elettrodomestici , mobilio , ecc ) il che mi riesce difficile crederlo . Pertanto oltre al muro di cinta con recinto elettrificato dovrai pagare , quando sei via in Italia per esempio . un custode e comunque di notte un servizio di sicurezza . Dovrai avere un giardiniere , un sistema di irrigazione ed una piscina ( qui al nordeste con 30 gradi costanti estate ed inverno NON è un lusso ma una necessità come lo è il riscaldamento nel nord europa ).Pertanto non è affatto detto che le spese siano inferiori .

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    2. Ricardo Martins1 maggio 2013 14:46

      Una alternativa al condominio "verticale" ma artificiale, come quel Condominio Club e anche alla casetta isolata, romantica ma vulnerabile, è senz'altro il condominio "orizzontale". Non so a Natal ma questi condomini sono molto comuni a Curitiba (dove abito io) soprattutto nella zona nord. Come si puo' dedurre dal nome sono diverse case esposte in formato villaggio, di solito con molto verde, il tutto circondato da un'unico muro (non necessariamente elettrificato). Sono un po' cari perche' ci devono essere dei portieri e almeno un giardiniere ma purtroppo è il prezzo che si deve pagare per la mancanza di sicurezza che c'è in Brasile.

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    3. ciao Antonio,
      sono comunque scelte molto individuali alla fine, dipende molto da chi siamo e cosa vogliamo; sicuramente al centro di una metropoli come San Paolo un condominio clube può rappresentare per chiunque un isola felice, ma in una città come Natal ancora molto ben vivibile sia per dimensioni traffico e delinquenza, per quanto ho potuto vedere a marzo ci sono innumerevoli alternative al condominio, sicuramente meno lussuose ma altrettanto confortevoli ed assolutamente non più care di un condominio, appunto. Comunque, ripeto, la scelta molto dipende da chi siamo e cosa vogliamo, avere le idee chiare e fondamentale per fare la scelta giusta poi se spendiamo qualche reais in più o in meno cosa importa se è il benessere il nostro obbiettivo?
      Mi auguro che tutti i lettori abbiano trascorso un buon primo maggio.
      Saluti
      Roberto

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    4. Ciao a tutti di nuovo sicuramente la sicurezza non è cosa da sottovalutare. chiaro che in un condominio clube o flat chiamalo come vuoi sei al sicuro e forse nel mio caso sarebbe la cosa migliore.
      Antonio tu che sei Natalense oramai, come siamo messi a sicurezza li a Natal e dintorni UN GRINGO ISOLATO vivendoci fisso avrebbe problemi? es. Redinha Santa rita litoral nord e sud ci sono oasi di pace? Io conosco Natal bene ma da turista che viene li da 8 anni e non tutti gli anni sono sposato con una brasiliana di li vicino per esempio al paesello di mia moglie Portalegre paesino tranquillo del interior gente umile solare e amichevole clima ottimo li non ci sono problemi di sicurezza,magari c'è il problema del lavoro o altro... c'è poco però se sei di passaggio da quelle zone Antonio ti consiglio di visitarlo se già non lo conosci.Ciao Stefano

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    5. Ciao

      io vivo nella zona sud di Natal e per un italiano la raccomando vivamente . La zona nord a cui tu fai riferimento è estremamente " popolare " con pochi servizi , strade dissestate e molta micro delinquenza . Ci vado solo per le spiagge ma non la raccomando per viverci .Al contrario Natal città è estremamente tranquilla , ovviamente non passeggerei di notte con un biglietto da R$100 in mostra .
      Conosco l'interior del nordeste , soprattutto Bahia ed a parte il fascino esercitato su turista che ci viene generalmente per caso non è assolutamente consigliabile per viverci costantemente . Gli stessi locali se possono scappano in città . Assoluta mancanza di servizi scolastici e sanitari oltre che del bene primario che è il lavoro .

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  7. Grazie sig. Antonio, certo i pomodori freschi sono sicuramente ottimi per un buon piatto di pasta poi io li coltivo da me, la mia era una curiositá professionale sono infatti un imprenditore ho.re.ca.
    Ho proprio pochi minuti fa trovato dei site di atacadistas molto interessanti pensi che c'é anche la Metro che in Brasile si chiama come qui in Olanda Macro, certi prodotti sono gli stessi che usiamo nel mio ristorante.
    Sconcertante il prezzo dell'olio d'oliva, mi chiedevo sempre come potessero i prezzi delle pizze essere cosi alti ora capisco il perche visti i prezzi degli ingredienti.
    Seguo sempre con molto interesse i suoi post su ristoranti, pizzerie, pausadas e simili, a giugno dovrei essere in Brasile per una breve ricognizione, non proprio vicino a Natal ma se le facesse piacere e avendone io l'occasione gradirei farle visita sia per piacere che per una sua consulenza vista la sua esperienza e competenza sul campo.
    Grazie, Yuri.

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    1. Ciao Yuri

      non è certo il prezzo dell'olio extravergine ( R$20/lt ) che giustifica l'elevato costo della pizza . Le pizzerie qui guadagnano bene , ecco tutto ! Senz'altro mi fa piacere conoscerti quando sarai in Brasile .

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