lunedì 13 maggio 2013

Da non perdere : come guadagnare lottizzando


In questo articolo in inglese , l'amico Mike Smith che opera da anni a Natal , spiega in dettaglio il business del " loteamento " ovvero della lottizzazione .

Si tratta di una attività molto in voga tra gli investitori stranieri e di cui sveliamo il meccanismo  . In sintesi si tratta di :

1) Acquisire ad un prezzo competitivo un grande lotto di terreno ( Ad esempio 50 000 mq per  R$ 500 000 ) . L'affare si fa al momento dell'acquisto ! 

2) Lottizzarlo , sapendo che il 40% è destinato alle opere di urbanizzazione e pertanto resta a disposizione solo il 60% che nel nostro esempio significa 30 000mq .

3) Essendo un lotto minimo pari a   200mq  , nel nostro esempio significa ottenere 150 lotti che possono essere facilmente venduti a rate in 10 anni con una rata mensile minima di  R$200 ( Il valore può raddoppiare in funzione della posizione del terreno ) .Importante osservare che  le rate sono indicizzate con l'inflazione  .Cioè oggi Maggio 2013 paghi la rata di R$ 200 ma già il mese prossimo la rata è aumentata per l'inflazione e così via nel corso dei 10 anni .

4) Il costo totale della operazione ( progettazione lottizzazione , licenze , pubblicità , commissioni ) è pari al 20% dell'investimento iniziale del terreno ovvero nel nostro esempio R$ 100 000 .

In definitiva si tratta di incassare 150 x 200 x 12 x 10  ovvero R$ 3 600 000 ( Tre milioni e seicentomila Reais ) rivalutati con l'inflazione nel corso di 10 anni avendo investito  R$ 600 000 . Se collocassimo lo stesso denaro in banca per 10 anni per ottenere lo stesso risultato dovremmo contare su un rendimento netto del 20% !

In basso trovate  la versione completa in lingua inglese . 

HOW DOES IT WORK?

The formula is pretty straightforward;

Buy a large chunk of land at the most competitive price in a suburban part of a major Brazilian city. Subdivide the land into smaller plots designated for residential homes .Finance the sales to local Brazilian buyers on a monthly instalment basis over a 10 year period.

WHAT ARE THE PROFIT MARGINS?


It is best to give an example here for the lowest end of the market;

Let's say you buy a 5 hectare land parcel (50,000m2) for 500,000 reals
40% of this land must be allotted to roads/pavements(20%)and green areas/community facilities (20%)
This gives you 3 hectares to subdivide(30,000m2)
Standard plot size for the popular market is 200m2(10x20mts)
This yields 150 plots.
Each plot can be sold for 200 reals per month over a 10 year period (the deposit is paid to the agent as commission)
24,000x150=R$3.6million
The monthly instalments are price indexed.
Plots can sell for double this price or more depending on the desirability of the location.
The 20% costs involved include licensing,advertising,providing basic infrastructure(with installation of roads,power lines and water supply to service the plots) plus administration of sales revenue.




WHAT ARE THE BENEFITS?


Ability to multiply your land asset.
Ready demand for the product
Constant liquidity over 10 year period
Huge profit margins
Limited liability
Exit strategy in place(repatriation of profits)


WHAT IS THE PROCESS?

1.Purchase the land and acquire a public deed.
2.Contract an engineer to submit a project to the local prefecture with design,chronology for delivering the infrastructure,water/electricity supply,road,green area distribution
3.After municipal approval,the project is analysed by state,environmental departments.
4.The project receives a permit(Alvara)from the municipality
5.Notary office registers the whole site plus individual plots


13 commenti:

  1. Leggevo proprio poco fa, riguardo a dei lotti a Pecém Ceara, ma si trattava appunto di terreni gia lottizzati.
    Questo invece sembra piú interessante, mi chiedevo peró quali fossero i tempi di sviluppo dal momento dell'acquisto, non sembrano brevissimi.
    Buonasera ,Yuri.








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  2. Ricardo Martins13 maggio 2013 20:59

    Ho una sorella che abita in Florida, negli Stati Uniti, in una localita' vicina a Jacksonville, sul mare, chiamata Atlantic Beach. Le spiagge non hanno la bellezza di quelle del Nordeste o del Sudeste del Brasile, ma tutto li' è bello ed armonico, valorizzato dall'architettura delle case all'intorno paesaggistico, con vie larghe e alberate, giardini, ecc. Tutto il contrario del Brasile dove manca il buon gusto ma avanza la speculazione edilizia, con brutti palazzi di svariati piani spesso costruiti a pochi metri dal mare oltre a case ammucchiate che ricordano le favelas. E questo su tutta la sterminata costa orientale brasiliana, da Fortaleza a Florianopolis, con qualche eccezione qua e la'. Sarebbe quindi opportuno che persone più qualificate e con i mezzi adeguati, che arrivano dall'estero in Brasile dessero la loro contribuzione a cambiare questa brutta realta'.

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    1. Ciao Ricardo

      per questa situazione non darei la colpa agli speculatori ( Gli USA sono maestri in questo )ma alla politica . Le infrastrutture mancano a partire dalle grandi città immagina se le municipalità le realizzano del profondo nordeste . Eppure incassano delle grasse IPTU . Qui a Ponta Negra l'IPTU è almeno 10 volte quello della zona nord di Natal ed almeno tre volte quanto si paga al centro città !
      Un imprenditore illuminato o rinuncia alla operazione o realizza , come accade , un condominio orizzontale di lusso ( Alphaville e simili ) .

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  3. Caro Antonio,
    e se ci unissimo in due o tre persone per capitalizzare più soldi in modo da poter fare anche noi un discorso del genere ?
    Tu ci staresti ? Io sono disponibile con circa la metà dell'investimento .
    Gino

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    1. Ciao Gino

      la tua proposta è molto interessante e , a mia conoscenza , è stata gia implementata nel caso di condomini completi . Ho un amico italiano che con la sua immobiliare lavora proprio così : raccoglie un certo numero di investitori attorno ad un progetto immobiliare completo e di durata definita . Io stesso sono amministratore di una immobiliare costituita da tre imprenditori italiani che sta investendo in Minha Casa Minha Vida , il programma di costruzioni di case popolari .

      Per quanto riguarda la mia partecipazione come investitore puoi credermi se ti dico che dopo circa 10 anni di vita in Brasile ho già allocato i miei investimenti finanziari/immobiliari in modo equilibrato. Ciò non significa che non possa prendere in esame la partecipazione ad un gruppo del genere ma non come investitore .

      Vorrei chiarire che nell'articolo postato non si sta presentando alcun investimento specifico ma solo spiegando come funziona questo tipo di business . Se esiste realmente un gruppo di investitori interessato possiamo parlarne in privato attraverso la seguente mail : vivereinbrasile.gest@gmail.com

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  4. Ok grazie Antonio per la celere risposta, a questo punto vorrei parlarne con altri 2 miei amici-colleghi e poi ci risentiamo. A me il tipo di investimento interessa molto, anzi era proprio una cosa del genere che cercavo, vediamo solo se riesco ad "ammucchiare" un importo più elevato a quello che ho.
    Grazie
    Gino

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  5. a me l'idea non dispiacerebbe ma non trovo investitori coraggiosi che si vogliono unire al mio viaggio

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  6. Ciao oliviero! ci eravamo sentiti in Febbraio via mail per un nostro incontro a Natal, ma poi ho scelto pressato da amici, Salvador. Li ho incontrato amici di amici italiani e abbiamo fatto un business di questo tipo a Salvador, 60.000 mq2 comprati a 25 rs m2 nell zona immediatamente vicina a praia do forte, Imbassai nel particolare, ora dopo 4 mesi siamo sul mercato a 60 Rs.... i prezzo minimo li e' di 130 Rs al m2.... per una volta sono arrivato prima! grazie mille per i tuoi post, sono molto dettagliati ed esplicativi... Ora ho un paio di amici che stanno puntando su sao miguel do gostoso...appena avrò il tempo di venire a Natal passerò a trovarti! Lorenzo

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  7. Ciao Oliviero, ci eravamo sentiti per un mio giro su Natal a febbraio, ma poi ho optato per Salvador...e ho fatto bene. Con amici italiani propietari di un hotel là, abbiamo comprato 60.000 m2 ad imbassai, 3 km da Praia do forte...prezzo? 25 Rs a mq2 ...ridicolo. Ora lo proponiamo a contrutoras con studio gia' pronto per 38 ville di semi lusso classe B... il prezzo minimo in zona e' ormai a 130 Rs mq! siamo gia' in chiusura... Devo ringraiarti, senza il tuo blog e i vari post che mi hanno aperto un po di piu' la mente e la voglia di rischiare, non avrei fatto questo passo...Ora stiamo valutando un paio di cose a Sao Miguel do Gostoso, sempre con la formula unione fa la forza... chissa che non ci vediamo a Natal prima o poi! Lorenzo

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    1. Ciao Lorenzo

      grazie della testimonianza e buona fortuna a Sao Miguel do Gostoso che è solo ad una ora a nord di Natal . Io sono spesso a Touros dove abbiamo un grande imprendimento in costruzione .

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  8. ma la vendita è poi assicurata? si è veramente sicuri che poi si vende? un amico a fortaleza ha fatto investimenti del genere comprando terreni su spiagge e costruendo ma c'è rimasto scottato e vi assicuro che non è uno sprovveduto, fortuna che lui ne ha tanti e alla fine se l'he cavata lo stesso. Ma naturalmente questo è un episodio.

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  9. Io visti questi conti sono disponibile con una piccola quota per investimenti nel cearà. E' fattibile seguire l'investimento non vivendo in Brasile? Il mercato (nello specifico nel Cearà) tira ancora o si rischia di non trovare compratori in breve tempo per tutti i lotti, soprattutto una volta conclusi mondiali di calcio?
    Grazie e complimenti ancora per il blog!!
    Roberto
    roby1984it@yahoo.it

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    1. Le offerte di cui dispongo riguardano lo Stato del Rio Grande do Norte dove la costruzione di importanti infrastrutture come il nuovo aeroporto oramai prossimo al completamento garantiscono la valorizzazione nel caso residenziale . Per il residenziale turistico esistono ancora buone opportunità sul litorale nord .

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