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Esiste il pericolo di bolla immobiliare in Brasile ?

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In questo articolo di BBC Brasil esperti rispondono alla controversa questione della presunta bolla immobiliare brasiliana . Il raddoppio dei prezzi delle abitazioni nelle principali capitali negli ultimi 5 anni preoccupa ma il confronto con la situazione che generò la bolla americana non regge . Solo una crisi che bloccasse l’economia brasiliana riducendo  drasticamente l ‘occupazione potrebbe scatenare un fenomeno simile di deprezzamento degli assets immobiliari .


Tutto ciò non sembra uno scenario tanto prossimo  benchè una evidente decelerazione sia già intervenuta  come il caso di Rio passato dal 50% al !5% come ritmo di aumento dei prezzi .

Vorrei inoltre sottolineare che il Brasile ha dimensioni continentali ed i prezzi a mq ad esempio oscillano tra i  R$9000 ed i R$ 3000 a mq a seconda della capitale scelta con i valori più bassi al Nord Nordeste  in relazione anche ai livelli medi salariali .
Infine non dimentichiamo il programma di edilizia popolare Minha Casa Minha Vida che sta comunque iniettando centinaia di milioni di reais nel settore della costruzione civile .


É possível que haja uma sobrevalorização nos preços, que poderiam cair repentinamente se a eventual bolha “estourar”?
Autoridades e especialistas brasileiros descartam a hipótese, mas um economista americano que previu a bolha imobiliária dos Estados Unidos acha preocupante o fato de os preços dos imóveis terem dobrado nos últimos cinco anos nas maiores cidades brasileiras.

E, nos últimos 12 meses, o aumento dos preços do metro quadrado em 16 capitais foi de em média 12,3%, segundo o índice da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) divulgado nesta quarta-feira. Em Curitiba, esse aumento chegou a 26,8%; em São Paulo e Rio, 13,7% e 15,3%, respectivamente.

Dados do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) apontam que o número de novas unidades de imóveis cresceu 46% e as vendas subiram 63% neste primeiro semestre no Estado.

“Não é possível saber com certeza, mas suspeito que exista uma bolha imobiliária nas maiores cidades do Brasil”, disse o economista Robert Shiller, professor da Universidade de Yale (Estados Unidos) e que previu a bolha imobiliária dos EUA. Ele esteve em Campos do Jordão (SP) neste final de semana para um congresso da BM&FBovespa.

“O fato de os preços terem dobrado nos últimos cinco anos não soa bem. Se os preços caírem, isso pode criar problemas”, afirmou Shiller, fazendo a ressalva de que não conhece a fundo a realidade brasileira .

Ele alega que, nos Estados Unidos, a possibilidade de um imóvel perder valor era vista como inimaginável – e, no entanto, foi isso o que aconteceu com a crise de 2008, fazendo com que muitos proprietários vissem seu patrimônio se depreciar. Em muitos casos, hipotecas passaram a superar o valor dos imóveis.


Brasil diferente

O caso do Brasil, no entanto, é diferente dos EUA, argumenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo).

“Em conversas com Banco Central, Caixa Econômica Federal e Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário), descartamos completamente a hipótese de uma bolha aqui”, diz Petrucci à BBC Brasil, alegando que o aumento de preços acompanhou o crescimento econômico do país e, no momento, reflete os custos mais altos de terreno e de mão de obra e matéria-prima.

“O que está acontecendo está dentro da normalidade. Nos EUA, mais do que uma crise imobiliária, houve uma crise de papéis (em referência à comercialização, no mercado financeiro, de títulos de hipotecas que se revelaram ‘podres’, gerando a crise do subprime). Aqui, a geração de emprego e renda continua positiva, o financiamento segue abundante e barato e temos uma população economicamente ativa grande (apta a comprar imóveis).”

Segundo ele, as taxas de financiamento imobiliário não superam os 10,5% ao ano – pouco acima da atual taxa básica (Selic), de 9%.

Petrucci argumenta que o sistema de crédito imobiliário ainda tem “saúde” no Brasil, que o estoque de imóveis não vendidos está equilibrado (uma redução desse estoque levou a aumentos nos preços em 2010) e que os preços não devem subir mais aos níveis de 2009 e 2011.

O ex-presidente do Banco Central Gustavo Franco declarou, também no congresso da BM&FBovespa, que é preciso “ficar de olho” nos preços dos imóveis, mas que não vê perigos imediatos de uma bolha imobiliária, porque a demanda por imóveis se mantém consistente no país.

Comportamento anormal

Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe e coordenador do índice que mede os preços dos imóveis, admite que existe uma preocupação com os preços. “Não é normal que os preços dobrem (em tão pouco tempo). É algo que precisa ser estudado e debatido”, diz à BBC Brasil.

“Mas tampouco era normal a situação que vivemos nos anos 1980 e 1990, quando a hiperinflação corroeu ativos e inibiu o crédito”, agrega. Ou seja, seguindo esse raciocínio, o boom imobiliário é decorrência de uma demanda reprimida por crédito e por moradia.

“Minha impressão é de que os preços estão muito ligados ao desempenho do mercado de trabalho, que esteve muito aquecido, mas dá sinais de mudanças de rumo – com salários (crescendo em ritmo) mais moderado”, completa o economista. “Isso deve afetar a demanda por imóveis.”

Ele cita o caso do Rio, onde a Fipe chegou a observar aumentos de preços de 50% em curto período de tempo. Esse aumento baixou agora para a casa dos 15%, com leve tendência de queda.

Fonte : BBC Brasil 

9 Commenti

  1. ciao ottoaprile,
    su questo punto sono in totale disaccordo con te perche e evidente che c'e una bolla immobiliare in atto in brasile e i prezzi sono ben piu alti di 9000 reais al mq. tipo a fortaleza sulla beira mar(si arriva anche a 15000 reais) o a rio de janeiro(qua si arriva anche a 25/30000 reais)se i prezzi fossero max 10000 reais al mq,sarei d'accordo nel pensare che sono prezzi giusti visto il livello di servizi e logistica del brasile.
    poi,magari a natal,i prezzi non sono cosi alti ma negli ultimi 8 anni,i prezzi in generale degli immobili non hanno radoppiato ma piutosto triplicato.
    cio non vuol dire che una bolla sta per scopiare perche puo anche darsi che i prezzi rimangano stabili per un po di anni ma conoscendo l'apetito dei costruttori brasiliani,ne dubito molto.
    saluti
    francis

    • Ti rispondo anticipando la risposta che ho appena dato per una una intervista che ho appena dato su questo argomento :

      DOMANDA

      1) Negli ultimi cinque anni i prezzi degli immobili, a San Paolo e Rio de Janeiro, sono pressoché raddoppiati. E anche altrove si registrano aumenti consistenti. A cosa imputa il fenomeno?

      RISPOSTA

      Rammento che il Brasile ha dimensioni continentale e pertanto non dappertutto si è verificato tale incremento negli ultimi 5 anni . Anzi il settore turistico ha visto i prezzi bloccarsi negli ultimi anni a vantaggio del settore residenziale . Inoltre respingo il concetto di prezzo medio degli immobili : è come se per calcolare il prezzo medio delle automobili mettessimo sullo stesso piano una ferrari ed una utilitaria . Nel campo automobilistico il mercato è segmentato e pertanto ha senso parlare di prezzo medio all'interno di quel segmento . Una città non è un segmento immobiliare .

      Chiarito questo punto le cause che hanno causato questi aumenti sono :

      – Una forte domanda repressa per appartamenti residenziali di qualità

      .-Aumento della classe media e quindi del reddito familiare

      – Facilità di ottenere credito immobiliare a tassi ragionevolmente bassi rispetto al passato

      – In qualche caso particolare ( Aree pregiate di Rio ) la speculazione immobiliare

      SHILLER DICE …

      Nemmeno Shiller , l'economista della Yale University , è così categorico come te , Francis . Shiller parla giustamente di sospetto di bolla immobiliare nelle maggiori città del Brasile , non di tutto il Brasile ed io aggiungerei che anche nella stessa città le differenze di prezzo sono enormi .

      Il mio parere è che assisteremo ad un rallentamento dei prezzi ma senza implosione , un soft landing come si usa dire Teniamo presente infine che l'analisi di Shiller escude tutto un mondo immobiliare quello rappresentato dal progetto Minha Casa Minha Vida che avanza alla grande ( milioni di nuove abitazioni ) e con prezzi a mq tra i 1000 ed i 1500 reais

      FINALE

      Una media intelligente o tiene conto dei singoli quartieri e pertanto compara mele con mele oppure dovrebbe essere una media ponderata . Mi spiego con il solito esempio automobilistico . Il calcolo attuale applicato ad un campione di 10 automobili di cui 2 Ferrari e 8 utilitarie porterebbe al fantasioso risultato che il prezzo medio delle auto in Italia è superiore ai 35 000 euro . Anzi qualcuno direbbe come dice Francis che non è vero perchè ci sono auto ( le Ferrari ) che costano molto di più !

      Vi sembra questo un ragionamento lineare ? Evidentemente no ! Pertanto io dico prima di emetter giudizi sui numeri cerchiamo di capire come sono stati ottenuti e se non ci sono altre ragioni dietro certi articoli .

  2. ciao ottoaprile,
    infatti,sono abbastanza daccordo con la tua risposta e infatti,nel mio commento non ho parlato di esplosione della "bolla" e spero anch'io in un soft landing ma e palese la bolla in certi luoghi e anch'io l'ho sottolineato parlando solo di casi che conosco.comunque,chi vivra vedra come si suol dire.
    saluti
    francis

  3. Fin quando le banche continueranno a mettere in circolo soldi si continuerà a lavorare, costruire,
    e vendere, e le banche stesse a guadagnare a dismisura, quando le banche decideranno di blocchere
    il meccanismo (come in Italia) la macchina si rallenterà sino a fermarsi.

    L'edilizia soprattutto è sempre stata in mano alle banche, non esiste edilizia senza l' appoggio delle banche.

    Francesco (Uberlandia)

  4. In questo documento PDF

    http://www.fipe.org.br/web/index.asp?aspx=/web/indices/fipezap/index.aspx

    trovate la spiegazione di come sia ottenuto il famoso indice FIPE ZAP . Al di la della metodologia che è corretta e tiene conto dei quartieri attraverso una media ponderata capirete come mai questo indice non è affidabile .

    Il problema sta nei dati di partenza che NON sono i valori di VENDITA degli immobili ma i valori OFFERTI che sono notoriamente superiori e soggetti a speculazione. E' un vero gatto che si morde la coda . La gente legge l'indice e pensa : cazzo il il mio immobile vale X allora lo metto in vendita ad X+10 . L'indice va ancora su . Un altro legge il nuovo indice e fa la stessa cosa ( X+10)+10 e così all'infinito . Dopo 5 anni i prezzi richiesti sono raddoppiati ma nessuno vende !

    Il nome completo dell'indice è infatti : Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados abbreviato in Indice FipeZap . Questa infelice abbreviazione è quella che poi ingenera tanta confusione .

  5. @ottoaprile,
    grazie dell'info ed e per questo che e molto importante avere una persona come te che ci fa notare le differenza enorme(acui non siamo abituati)tra le domanda e l'offerta.
    di solito uno puo pensare di tirare un 5/10%sul prezzo ma adesso capisco che in brasile non bisogna avere remore e picchiare giu duro,cioe partire con un prezzo di offerta 30% almeno sotto la domanda.
    in questo caso,non tutto il mondo e paese.
    saluti
    francis

  6. Il mio vicino ha messo in vendita un terreno di fronte a casa mia a Salvador a R$550.000 oltre 4 anni fa. Nel tempo ha ricevuto numerose offerte anche di 520/530.000R$ ma le ha sempre rifiutate perchè ha in mente quella cifra assurda che rende per chiunque impossibile pensare di poter costruire su quel terreno con profitto.
    Se avesse venduto 4 anni fa avrebbe guadagnato molto di più del prezzo richiesto capitalizzando gli interessi bancari e avrebbe risparmiato l'IPTU che, difatti, non sta paganto e sta accumulando un debito sempre più consistente.
    Questo per dire che, almeno a Bahia, c'è tantissima gente che non ha cognizione di matematica, figuriamoci senso degli affari o nozioni di economia. Semplicemente si mettono una cifra in testa e quella vogliono, anche a costo di restare fermi per anni. Mentre invece i prezzi hanno subito una flessione, specie per l'usato, causa la grande offerta di immobili sul mercato e le accresciute difficoltà per ottenere Alvearà.

  7. MarcoFalco, mica solo a Salvador! Maceio' e Recife uguale, pure a Cabo Frio (RJ)dove un corretor ha rinunciato ad una vendita di una casa da 800mila rs perche' anziche' guadagnare 30mila rs nella trattativa avrebbe intascato solo 20mila "fechando" come voleva il proprietario (italiano)
    Questa e' una delle grosse difficolta' in Brasile, si ha a che fare con persone che, con la ns logica, definiremmo ottuse per essere buoni, e senza distinzione di razza e classe sociale…

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