domenica 8 settembre 2013

L'indice FIPEZAP

Ho deciso di pubblicare questo mio commento anche come post perchè lo ritengo un valido contributo per tante discussioni sull'argomento . La piena comprensione del post richiederebbe la lettura del PDF di cui è allegato il link .

In questo documento PDF 

http://www.fipe.org.br/web/index.asp?aspx=/web/indices/fipezap/index.aspx

trovate la spiegazione di come sia ottenuto il famoso indice FIPEZAP . Al di la della metodologia che è corretta e tiene conto anche  dei quartieri  delle capitali prese in esame attraverso una media mobile ponderata , capirete come mai questo indice non è affidabile .



Il problema sta nei dati di partenza che NON sono i valori di VENDITA degli immobili ma i valori OFFERTI che sono notoriamente superiori e soggetti a speculazione.

E' un circolo vizioso . La gente legge l'indice e pensa : cazzo il il mio immobile vale X allora lo metto in vendita ad X+10 . L'indice va ancora su . Un altro legge il nuovo indice e fa la stessa cosa ( X+10)+10 e così all'infinito . Dopo 5 anni i prezzi richiesti sono raddoppiati ma nessuno vende !

Il nome completo dell'indice è infatti : Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados abbreviato in Indice FipeZap . Questa infelice abbreviazione è quella che poi ingenera tanta confusione .



6 commenti:

  1. In sostanza l'indice FIPEZAP è un indicatore di " avidità " degli speculatori ma che influenza anche i normali venditori in una sorta di circolo vizioso .A spezzare questo circolo la realtà di quanto poi il consumatore è disposto a spendere .
    Al momento questa realtà è drogata dal credito facile ma una volta cessato l'effetto della droga i consumatori ridiventeranno i veri protagonisti del gioco .

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  2. Il mercato immobiliare sembra venir meno alla regola del prezzo frutto dell'incontro domanda-offerta, chi vende pensa che i valori di mercato siano quelli massimi non accorgendosi che mantenere un immobile " costa" ( come esaustemente spiegato da Antonio nei suoi post)e che nel tempo se non c'è offerta il valore crolla. Morale: meglio vendere ad un prezzo ragionevole che non vendere mai aspettando l'offerta "giusta".
    P.S. sto monitorando i prezzi per l'acquisto di un appartamento a fortaleza e credo che con pagamento "a vista" bisogna offrire dal 20 al 30 % in meno della richiesta, aspetto suggerimenti.

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    1. Hai ragione ma la maggioranza dei Brasiliani non ragiona cosi! Se non guadagnano tanto non fanno nulla e perdono spesso delle opportunita' ($$$)

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  3. Ciao a tutti.
    Sono appena tornato in Olanda, inutile dire che la saudade giá mi sta matando.
    Se il signor Antonio me lo permette vorrei nei prossimi giorni condividere con voi tutti qualche considerazione personale sul mio viaggio nel Ceará.
    Saluti Yuri.

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    1. Ciao Yuri

      attendiamo con piacere altre tue considerazioni oltre quelle gia ricevute

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  4. generalmente fa il mercato chi acquista un immobile perchè lo utilizza per rivenderlo e specularci. il valore dell'immobile è un tra il valore del m2 + valore affettivo. quindi: tutti gli indici non tengono conto del valore affettivo.....e si parlano solo tra di loro e tra gli speculatori. ci sono famiglie che fanno pazzie per un "pezzo" che è privo di alcun valore ma.....

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