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Aumenta l’acquisto di immobili da parte degli stranieri

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Quello che segue è un interessante articolo sulla situazione del mercato immobiliare a Rio e Sao Paulo . Valori al mq da capogiro , ma parliamo anche di zone di grande prestigio come Ipanema e Leblon .Il mercato è surriscaldato dalla presenza di capitali stranieri speculativi che cercano elevati ritorni oramai introvabili in Europa ed USA .

E’ pertanto importante prestare molta attenzione in questo momento a questo tipo di investimento a questi valori . Si parla di 18000 R$ al mq sulla orla di Rio con un aumento del 44% rispetto allo stesso periodo del 2010 !
Per fortuna qui a Natal il mercato immobiliare è ancora a livelli ragionevoli . Il nuovo si trova ancora a 3000 R$ al mq con picchi di 5000 R$ mentre l’usato da ristrutturare si trova alla metà. Per quanto tempo ancora si manterranno questi prezzi ? Nessuno lo sa ma è certo che un 10% di aumento l’anno è garantito .

Eles não falam português, mas entendem muito bem a linguagem dos cifrões, milhões e polpudos percentuais de retorno. Cada vez mais estrangeiros vêm investindo no setor de imóveis brasileiro, atraídos pela forte expansão da economia. O volume de negociações nas imobiliárias disparou.

Na Sotheby’s International Realty, braço imobiliário da casa de leilões inglesa, as vendas devem quadruplicar até o fim do ano, chegando a R$ 400 milhões no país. Já na Bamberg Imóveis o faturamento dos negócios com estrangeiros dobrou no ano passado, quando chegou a R$ 12 milhões, valor que deve novamente crescer 100% este ano. Especializada em imóveis de alto luxo, a Judice & Araujo (J&A) fechou R$ 25 milhões em vendas no estado do Rio para clientes internacionais de janeiro a maio, alta de 150% sobre igual período de 2010.


O perfil é variado e a moeda é o milhão: executivos que vêm morar no país a trabalho; residentes no exterior que passam poucos meses aqui e alugam os imóveis no resto do ano; e interessados em ganhar com a rentabilidade do aluguel ou revender as propriedades. Os valores negociados vão, em média, de R$ 1 milhão a R$ 4 milhões, mas a J&A cita negócios de até R$ 12 milhões.

No Rio, a maioria busca os bairros do Leblon e Ipanema. Segundo o Secovi-Rio, o metro quadrado no Leblon vale hoje R$ 13.997, alta de 44,9% sobre junho de 2010. Na orla, o valor pode saltar a R$ 18 mil. O valor médio do metro quadrado para locação no bairro subiu 38% no último ano, chegando a R$ 52,33.Diante da procura, imobiliárias criaram setores específicos para atender aos estrangeiros e procuram contratar funcionários que, além do inglês, falem até o mandarim. É o caso da Lopes Rio, onde o volume de chineses que batem à sua porta é crescente, reflexo da vinda de empresas como ZTE e Sinopec para terras cariocas.

Na empresa, cada vez mais o atendimento on-line dá preferência a corretores que falem ao menos inglês ou espanhol. Segundo Michael Bamberg, presidente da Bamberg Imóveis, no Brasil a taxa de retorno média é de 12% ao ano, o dobro da média da Alemanha. Outro fator de atração é o preço ainda relativamente mais baixo, se comparados ao de outros países no mundo.
Na Itaplan, o volume de vendas para estrangeiros neste ano deve chegar a R$ 150 milhões, o que representará um crescimento de 32% em relação a 2010. Esse valor sobe para R$ 300 milhões, se forem levados em conta os investimentos em incorporações e empreendimentos imobiliários. Na Sotheby’s International Realty, especializada em imóveis de luxo, o Brasil é hoje o terceiro país mais consultado em seu site de vendas, atrás apenas de Estados Unidos e Inglaterra.
A decisão de investir hoje em imóveis deve levar em consideração fatores como a previsão de alta dos juros, que vai elevar o custo do crédito, e até a falta de liquidez, afirmam especialistas. Para o economista Ricardo José de Almeida, professor de finanças do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper), os imóveis se valorizaram muito desde o início da queda das taxas de juros, em 2003, quando o volume de crédito aumentou e a procura cresceu.
Mas ele acredita que a nova rodada de alta da taxa básica de juros leve o investidor de volta a aplicações de maior rentabilidade, ainda que com maior risco:– A preocupação do governo com a inflação resultará em juros mais altos novamente. O crédito ficará caro e a parcela de financiamento do imóvel, maior, o que fará o preço cair.Já o professor de Finanças da PUC-SP Fábio Gallo não acredita que investir em imóveis seja uma boa opção para estrangeiros ou brasileiros, devido ao problema da liquidez:– Ninguém consegue transformar um imóvel em dinheiro de um dia para o outro. Em São Paulo, por exemplo, você pode adquirir um apartamento caro e perder dinheiro se ao redor surgir uma favela.
Mauro Sérgio Oliveira, economista e diretor-presidente da Oliveira Trust – administradora de fundos imobiliários -, também aponta como dificuldades para investir em imóveis a recente alta de preços, principalmente em Rio e São Paulo.– O mercado está muito aquecido. As pessoas veem conhecidos ganhando dinheiro e querem entrar. Mas é evidente que depois, de uma alta do porte que vimos, o investidor tem que ser cauteloso – diz Oliveira.

Fonte : O Globo

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7 Commenti

  1. Antonio, ma uno straniero con visto di turista puó comprare un immobile senza problemi? E dopo non deve fare declaraçao de renda?

  2. Ciao Alberto

    puoi acquistare tranquillamente immobili in Brasile anche come turista . Devi solo avere il CPF ( Codice Fiscale Brasiliano ) che è semplice da ottenere . Puoi addirittura richiederlo alla Ambasciata brasiliana di Roma o Milano .

    Naturalmente se non hai dimestichezza con la lingua portoghese , con le leggi immobiliari e sui valori di mercato degli immobili è opportuno rivolgersi ad una persona /agenzia di fiducia .

    Ogni anno dovrai fare la Declaraçao de Renda e riportare il tuo immobile oltre ad eventuali ricavi di fonti finanziarie ( Come turista non puoi lavorare ) . Comunque non pagherai nessuna tassa per questo .

    Spero di aver risposto alla tua domanda .

  3. Ciao Alberto,
    tutto vero quanto riportato da Antonio sia in merito alla recente rivalutazione degli immobili nel sud (un mio amico ha venduto la scorsa settimana a Ipanema un miniappartamento di 30 mq. a 500.000 real realizzando oltre il 300% di plusvalenza in 4 anni), sia per quanto riguarda la documentazione e la dichiarazione.
    Volevo solo aggiungere che qualche difficoltà la può creare il fatto che con il solo visto turistico non si riesce ad aprire un conto in banca (o per lo meno è molto difficile) per cui si possono avere poi problemi pratici a gestire l'immobile per il pagamento bollette e condominio o incassare eventuali affitti. Inoltre, in occasione della successiva vendita, non si riesce a vendere a chi compra con mutuo perchè le banche brasiliane erogano il mutuo direttamente nel conto del venditore (che non ce l'ha) quindi in pratica si può rivendere solo con pagamento a vista. Considerando che oltre il 50% dei potenziali acquirenti brasiliani comprano con finanziamento, questo rappresenta un grande limite.
    Infine il mio fiscalista dice che la plusvalenza sugli immobili, che va dichiarata a meno che non se ne compri un altro, è tassata al 15%.
    Di fondamentale importanza, prima di acquistare o dare acconti, è il controllo preventivo della documentazione relativa all'immobile, anche nei più progrediti stati del sud. Personalmente in passato ho scampato seri problemi nell'acquisto di un appartamento a Rio solo grazie all'interessamento di un avvocato immobiliarista che mi ha sconsigliato l'acquisto anche se la primaria agenzia immobiliare che trattava la vendita mi assicurasse che i documenti erano in regola. Fidarsi è bene ma non fidarsi a volte è meglio. Quindi oltre alle parole di amici e intermediari è fondamentale l'assistenza di professionisti (avvocati e fiscalisti) anche se costosa.
    abraços
    Marcofalco

  4. sono felice di aver comprato degli immobili in brasile qualche anno fa'
    con questa crisi e con l'euro cosi' debole e con gli aumenti in brasile, fare questi investimenti ora sarebbe molto difficile
    ciao a tutti complimeti per il blog

  5. Alberto e Marcofalco, siete gentilissimi, grazie per le informazioni!!!! Quindi se riesco ad aprire un conto (la solita via brasiliana delle amicizie) tutto è molto più facile per la gestione immobile, a quanto ho capito. E se avessi qualche rendita da conto poupança (questo è il conto che il mio amico brasiliano che lavora in banca dice di potermi far aprire) attraverso depositi che io ho qualcun altro fa nel mio conto, li dovrei dichiarare iniseme al possesso dell'immobile, a quello che ho capito, ma non ci pagherei tasse, vero? Di nuovo complimenti per le utilissime e democratiche discussioni

  6. Ciao Alberto,
    in effetti, da quanto ne so, in Brasile i "patrimoni" (come immobili e soldi in banca) non sono tassati (l'IRPEF sugli immobili è un altro non senso legalizzato italiano) ma, al limite, possono essere considerati dalla RF come "indicatori di reddito". Ossia: se tu ad esempio hai un patrimonio tra immobili e soldi in banca di 1 milione di real, dove sono i redditi (nazionali o esteri) che ti hanno consentito di accumulare tale patrimonio? Il che mi sembra anche giusto ma tu, come non residente, non devi dichiarare i tuoi redditi esteri. Sei comunque tenuto a dover giustificare i tuoi investimenti attraverso bonifici internazionali e relativi contratti di cambio del Banco Central.
    Ai fini del pagamento delle imposte altro discorso invece riguarda gli eventuali frutti del tuo patrimonio (affitti e interessi) i quali rientrano giustamente tra i redditi e quindi assoggettabili a imposta. Qui entra in aiuto "la quota de isento" entro la quale non si pagano imposte. La quota di esenzione 2010 era de R$22.487,40 quindi, ad esempio, se tu avessi percepito e dichiarato affitti nel 2010 per R$15.000 non avresti comunque pagato imposte. Ora non so se i rendimenti della poupança sono assoggettati a IR o meno, credo di no ma il consiglio è sempre quello di affidarsi a un tributarista professionale che conosca anche di diritto tributario internazionale e non fidarsi del "sentito dire" o degli amici che, a volte, possono passare notizie errate anche in buona fede.
    abraços
    Marcofalco

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