Home costo della vita Brasile , minacce di bolla ?

Brasile , minacce di bolla ?

17
7
CONDIVIDI

Nel Brasile del boom successivo al 2003 – il Brasile dell”era Lula e della straordinaria espansione della classe media – lo spettro di una bolla immobiliare ha rappresentato una minaccia ricorrente, ma spesso trascurata. In questa fase, tuttavia, il vento sembra cambiato, non solo nel Paese sudamericano, ma nel mondo: quelle stesse dinamiche economiche che avevano fatto parlare di un’inarrestabile avanzata dei Brics, sembrano aver esaurito la propria forza propulsiva.

Così adesso le ricorrenti voci che prefigurano un crack del mercato edilizio sono prese sul serio: un tessuto produttivo in affanno e la crisi di fiducia di cui soffrono le istituzioni, rendono il sistema Paese più fragile rispetto al passato. Andiamo con ordine. Se il surriscaldamento del mercato della casa ha riguardato tutte le metropoli del Paese, a San Paolo e Rio de Janeiro il fenomeno presenta numeri sorprendenti.
Secondo l”Indice Fipe Zap’ – elaborato dalla FIPE (Fundação Instituto de pesquisas econômicas) dell’USP (Universidade de São Paulo) – rispetto a gennaio 2008 i prezzi del metro quadrato sono pressoché raddoppiati, crescendo del 181 per cento nella megalopoli paulista, e del 225 nella cidade maravilhosa. Limitando l’analisi all’ultimo anno, è degno di nota il dato di Curitiba, che fa registrare un incremento del 16,8.
Ad aumentare non sono solo i prezzi, ma la stessa offerta d’immobili: nello Stato di San Paolo, il numero di nuove unità abitative messe in vendita nel primo semestre dell’anno, ha superato del quarantasei per cento il dato del 2012. Uno scenario che secondo Robert Shiller – l’economista noto per aver previsto lo scoppio della bolla immobiliare statunitense del 2006 – potrebbe sfociare in un esito analogo a quello degli Usa, con tanto di crollo verticale per le quotazioni del mattone.
«Non è possibile affermarlo con certezza», ha dichiarato il professore dell’Università di Yale, «ma ho il sospetto che nelle maggiori città del Brasile si stia formando una bolla immobiliare. La circostanza che i prezzi negli ultimi cinque anni siano raddoppiati non suona bene». Esperti e autorità brasiliane del settore tendono a escludere il tragico epilogo, osservando che i pur rilevanti balzi dei prezzi sono andati di pari passo con la crescita del Paese, e sono adesso in linea con i costi più alti dei terreni edificabili, della mano d’opera, e dei materiali da costruzione.
Tuttavia anche tra gli addetti ai lavori brasiliani non manca chi, pur non parlando espressamente di bolla, invita alla cautela. «Non è normale che i prezzi raddoppino in così poco tempo», ha affermato Eduardo Zylberstajn, economista della FIPE, «è qualcosa che deve essere studiato e dibattuto. Non era però normale neppure la situazione che abbiamo vissuto negli Anni ottanta e Novanta, quando l’iperinflazione corrodeva i redditi e ostacolava la concessione di mutui. La mia impressione è che le quotazioni siano molto legate all’andamento del mercato del lavoro, che se in passato è stato effettivamente surriscaldato, oggi lancia segnali di un cambio di rotta».
Sul tema abbiamo chiesto il parere di Antonio Oliviero: titolare del blog ‘Vivere in Brasile’ – il più seguito tra quelli che la blogosfera italiana dedica alla realtà verde-oro – dal 2008 segue costantemente l’evoluzione del mercato locale del mattone.
Negli ultimi cinque anni i prezzi degli immobili, a San Paolo e Rio de Janeiro, sono pressoché raddoppiati. E anche altrove si registrano aumenti consistenti. A cosa imputa il fenomeno?  
Rammento che il Brasile ha dimensioni continentali e pertanto non dappertutto si è verificato tale incremento negli ultimi cinque anni. Anzi, il settore turistico ha visto i prezzi bloccarsi, negli ultimi anni, a vantaggio del settore residenziale. Inoltre respingo il concetto di prezzo medio degli immobili: è come se, per calcolare il prezzo medio delle automobili, mettessimo sullo stesso piano una Ferrari e un’utilitaria.
Nel campo automobilistico il mercato è segmentato, e pertanto ha senso parlare di prezzo medio, solo all’interno di un certo segmento. Una città non rappresenta un unico segmento immobiliare. Questo punto andava chiarito. Le cause che hanno provocato questi aumenti vanno ricercate nella forte domanda – a lungo repressa – per appartamenti residenziali di qualità, nell’aumento della classe media e quindi del reddito familiare, e nella facilità di ottenere credito immobiliare, a tassi abbastanza bassi rispetto al passato.
In qualche caso particolare (le aree pregiate di Rio), c’è stata speculazione immobiliare.
Che cosa pensa della dichiarazione di Robert Shiller, secondo cui in Brasile si rischierebbe una bolla immobiliare? E se non dovesse scoppiare, quale sarà il futuro del mercato edilizio?
Shiller parla, giustamente, di sospetto di bolla immobiliare nelle maggiori città del Brasile, e non in tutto il Brasile; ed io aggiungerei che, anche nella stessa città, le differenze di prezzo sono enormi. Il mio parere è che assisteremo a un rallentamento dei prezzi, ma senza implosione: un soft landing, come si usa dire. Teniamo presente infine che l’analisi di Shiller esclude tutto un mondo immobiliare, quello rappresentato dal progetto ‘Minha casa minha vida’, che avanza alla grande (milioni di nuove abitazioni), e con prezzi al metro quadrato tra i mille e i millecinquecento real.
Quali le tendenze delle metropoli del Nordeste? Che cosa succede a Natal, Fortaleza e Salvador, città tanto amate dagli italiani, si tratti di turisti, emigranti, o aspiranti tali?
Il Nord e il Nordeste hanno risentito meno degli aumenti di cui si parla a Rio e São Paulo, basti pensare ai valori medi del metro quadrato: novemila real a Rio contro i tremilacinquecento di Natal. Naturalmente parliamo di appartamenti nuovi, in quartieri centrali. Le solite tabelle parlano, per Fortaleza, Recife e Salvador, di prezzi medi prossimi ai cinquemila real.
Ancora una volta questi valori vanno presi con le molle. Comunque ciò ha provocato un esodo d’italiani residenti verso destinazioni meno care, o addirittura il rientro in Italia. 
Consiglierebbe a un italiano – che beninteso ne avesse la disponibilità – di acquistare sei o otto appartamenti in una località turistica, per trarne un reddito affittandoli? Era una pratica molto in voga una decina d’anni fa…
Consiglierei l’investimento immobiliare, ma rivolto – almeno nel Nordeste – verso terreni e uffici, piuttosto che residenze da affittare ai turisti. La concorrenza di Rio de Janeiro come meta turistica è ancora troppo forte, e ben poco le politiche locali hanno fatto per migliorare le infrastrutture.
A suo giudizio il boom verde-oro sta per spegnersi tra le ricorrenti proteste di piazza, oppure l’economia poggia ormai su solide fondamenta?
Il Brasile continuerà a crescere, a dispetto dei propri politici, perché ha immense risorse e un popolo giovane con voglia di vivere. Il resto lasciamolo ai teorici dell’economia. Vivo qui da dieci anni, e non ho ancora visto spegnersi questa voglia del popolo di migliorare.

– See more at: http://www.lindro.it/economia/2013-09-10/98689-brasile-minacce-di-bolla#sthash.JwdXecu4.dpuf

7 Commenti

  1. @ ottoaprile
    mi sapresti dire piu o meno il prezzo medio di costruzione al mq al nordest del brasile per un'immobile di buone qualita?
    il prezzo escluso il terreno.
    grazie e saluti
    francis

  2. grazie antonio,
    mi sembrano prezzi molto bassi perche a me hanno chiesto piu 1300 reais al mq per costruire uno "chalet".
    penso che sia come tutto il brasile e il prezzo puo variare anche del 50% a secondo del luogo dove uno vuole costruire.
    grazie e saluti
    francis

    • Il prezzo di costruzione indicato è di un anno fa ed è un prezzo medio , pertanto aggiornato ad oggi ( +10% ) saliamo ad oltre R$ 800 . Poi come tutte le medie puoi trovare prezzi anche superiori o inferiori .

    • Ragazzi
      per costruire una casa a Livelli Europei bisogna prendere in seria considerazione valori che si aggirano intorno ai R$ 3.000,00 quindi evitate di dire cose spropositate !!!!!!! poi se vi accontentate di spendere poco avrete poco o forse pochissimo del tipo che sarete sempre a Lamentarvi !!!!!
      Solo per fare un esempio ci sono tinte da esterno che costano R$ 250,00 (ed alla prima pioggia vengono fuori le macchie di umido e muffa) e quelle da R$ 450.00 quindi e tutto un punto di vista di cosa si vuole, le publicazioni dei link lasciano il tempo che trovano perche si riferiscono a qulle costruzioni che quando noi europei le vediamo diciamo….. ma che roba e questa !!!!!

    • Un consiglio : se intendi spendere queste cifre per costruire ( devi aggiungere il costo del terreno , architetto , licenza , ecc ) è meglio lasciar perdere ed acquistare un appartamento costruito da un costruttore serio .

      Io conosco tanti italiani che vivono in appartamento e nessuno ha mai avuto a che dire della qualità dell'immobile , anzi .In questo modo risolvi anche il problema della sicurezza che dovresti affrontare nel caso di una casa isolata ( non in condominio orizzontale )oltre a quello degli insetti e della ventilazione .

      Ma si sa che a noi italiani piace vivere nel proprio castello , basta vedere il tipico paesaggio rurale italiano pieno di casette isolate , solo che qui non siamo in Italia .

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here