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Cosa fare se il costruttore ritarda la consegna dell’immobile

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Questo articolo , apparso sul portale di Jus Brasil, spiega come comportarsi nei casi più comuni di ritardo di consegna di un immobile da parte del costruttore .
Com o “boom” na indústria da construção civil, sempre vemos novos lançamentos de imóveis residenciais e comerciais. Porém, quem resolve investir ou quer morar e decidiu comprar na planta buscando pagar menos, vem se deparando com o atraso constante por parte das construtoras para entregar os imóveis no prazo estipulado.
Daí surgem várias perguntas dos consumidores, e as mais frequentes são as seguintes. Vejamos:

Quando fica caracterizado o atraso na entrega do Imóvel?

O atraso na entrega do imóvel ocorre a partir da data prevista no contrato, sem prorrogação.

O que é cláusula de carência (tolerância de 180 dias para entrega do bem) ou prazo de prorrogação na entrega da obra?

Trata-se de cláusula manifestamente abusiva. Fere os princípios do equilíbrio contratual, pois só beneficia a construtora e boa-fé objetiva, uma vez que não configura a data da efetiva entrega do imóvel. Por se tratar de uma relação de consumo, a responsabilidade da construtora é objetiva, devendo suportar os riscos do negócio. “O contrato deve ser um instrumento de trocas úteis e justas”.
Portanto, nossos tribunais, vem decidindo pela ilegalidade dessa cláusula, e afirmam que a cláusula que permite o atraso na entrega da obra, sem justificativa suficiente, é de claramente abusiva. Não há qualquer contrapartida ao consumidor na demora da empreiteira, devendo aquele continuar adimplente com o contrato e suportar os custos da mora (tais como a impossibilidade de utilizar seu imóvel, e outras). Diante disso, essa cláusula de tolerância é corriqueiramente declarada nula.

Qual a solução jurídica?

Depende de cada caso. Mas de modo geral, o consumidor poderá pedir que seja o contrato desfeito, com recebimento de tudo que foi pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros; Ou, a suspensão de eventuais pagamentos em aberto, cobrança de multa contratual, restituição em dobro da taxa paga indevidamente a título de corretagem, indenização por danos morais, indenização por danos matérias, perda do lucro esperado – aluguéis que deixou de receber e/ou aluguéis que vem pagando ante a demora na entrega, devidamente atualizados.

Como saber se tenho direito ou não?

A partir da data estipulada em contrato para entrega do imóvel o consumidor passa a ter direito a indenização, sem a contar com a prorrogação, que é cláusula considera na maioria das decisões como abusiva.
Portanto, confirmado o atraso, o consumidor já pode acionar o Poder Judiciário buscando a reparação indenizatória pelo descumprimento do prazo contratual. Essa confirmação pode ser através de uma correspondência da construtora informando o atraso, convencional ou eletrônica, ou mesmo a constatação visual do atraso do cronograma da obra, através de registro fotográfico.

Qual a vantagem de ajuizar a ação ainda na fase de construção?

Informamos aos consumidores que adquiriram imóvel na planta ou na fase de construção da obra, que a demora na entrega deste bem gera indenização por danos materiais e moral, além da restituição em dobro dos valores pagos a título da taxa de corretagem, com fundamento no artigo 42§ único do Código de Defesa do Consumidor.
Trata-se de ação de indenização em face da construtora que não cumpriu o prazo de entrega estipulado em contrato. A única forma de receber os valores é recorrendo ao Poder Judiciário.
É que nesta fase torna maior a possibilidade de se conseguir uma liminar para obrigar a construtora a pagar aluguéis desde o início do processo. Vale lembrar que o direito de receber aluguéis é apenas um dos direitos indenizatórios oriundos do atraso da obra.
E esse direito não depende de o consumidor estar efetivamente pagando aluguel, já que pode ser pedida na ação a renda locatícia que o consumidor deixou de receber, alugar já que poderia alugar o seu imóvel a terceiros, caso não houvesse o atraso. É o caso típico daqueles consumidores que compram imóveis para com objetivo de investir, ou ainda, aqueles que compram com a finalidade de residir, mas pelo atraso, estão pagando aluguel quando deveriam já está morando no imóvel.

Já houve a entrega das chaves, mas a obra atrasou! Ainda tenho direito?

Sim, mesmo após o recebimento das chaves em uma obra que atrasou, o consumidor continua tendo direito a mover ação indenizatória contra a construtora, pelo prazo de até 5 (cinco) anos após o início do atraso, ou seja, a contar do dia seguinte ao prazo contratual de entrega.

Quem mover uma ação, pode sofrer retaliação da construtora?

Este é o maior medo dos consumidores. Que ficam receosos de não receberem as chaves por causa da ação judicial. Esta possibilidade, simplesmente, não existe! Principalmente, se o consumidor estiver em dia com todos os pagamentos contratuais. Logo, não há justificativa legal para a construtora deixar de entregar as chaves.
Na verdade, normalmente ocorre o contrário. Tendo o consumidor ação judicial que cobra indenização por cada mês de atraso, é comum a construtora desejar entregar mais rápido as unidades com ação na justiça, simplesmente para reduzir o impacto da ação.

Quais os documentos necessários para propositura da ação?

Os documentos necessários para propositura são cópias simples do contrato de compromisso de compra e venda; Material utilizado na oferta do imóvel; Material de publicidade; Folhetos; Prospectos; Anúncios de jornais; Fotos; Ficha de cadastramento; Ficha de financiamento; Demonstrativos de pagamento; e-mails, etc. Portanto, quanto mais farto e robusto for o seu conteúdo de provas, melhor será para o advogado que você constituir para atuar no caso.

Qual o prazo para entrar com a ação?

O prazo para entrar com as ações pleiteando a reparação de danos é de 03 (três) anos, por força do disposto no artigo 206§ 3ºV, do atual Código Civil Brasileiro.

Qual o tempo de duração do processo?

Não há prazo definido em lei. Geralmente, este período varia em torno de quatro anos, mais ou menos, dependendo se houveram recursos no processo. No decorrer da ação, os valores devidos serão atualizados conforme Tabela e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês até o efetivo pagamento.

O que alegam as construtoras?

As construtoras atribuem o atraso ao aquecimento do mercado imobiliário, caso fortuito e/ou força maior, chuvas, alagamentos, bem como, à demora do poder público em expedir o habite-se, documento necessário para a entrega do bem. Ocorre que, chuvas e problema de mão de obra fazem parte do dia a dia das construtoras.
São riscos da atividade que devem ser levadas em consideração quando estipulado o prazo para entrega do imóvel. A construtora tem a obrigação de indenizar o consumidor devido à atividade que realiza, aplicando-se ao caso a teoria do risco profissional, pois como recolhe os frutos da atividade, deve suportar os riscos do negócio.
Portanto, fique atento, se se sente prejudicado, não tenha medo! Consumidor consciente e informado deve buscar seus direitos!
Nicolau Waris

Publicado por Nicolau Waris
Advogado; Pós-graduado e especialista em Direito e Processo do Trabalho pela UNAMA; Conta com escritório localizado na capital…

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4 Commenti

    • Ciao Francesco

      se per immobiliarie intendi gli intermediari e non i costruttori la risposta è no . Una volta firmato il contratto l'immobiliare riceve la sua commissione , per intero , e sparisce . Parliamo di contratto preliminare , al definitivo che si celebra in cartorio settimane o mesi dopo nemmeno l'ombra . Scopo della immobiliare è mettere in contatto il compratore con il venditore , firmare il preliminare ed incassare la commissione !

    • @Francesco, se riesci a scovare un costruttore Italiano (non è difficile) con uno o piu' immobili di tuo interesse la risposta alla tua domanda è: SI. Io ho trovato un costruttore proveniente da Treviso ed ho combinato con lui attraverso fidejussioni ad ogni mio pagamento. I costruttori Brasiliani non ci pensano minimamente ……. questi ultimi sono abituati a discutere nel FORUM (Tribunale) questioni negative che si dovessero verificare o a loro o al Cliente.

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