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Eccellente analisi della presunta bolla immobiliare brasiliana : c’è o non c’è ?

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Bolha imobiliária, to be or not to be.

(por Marcio Fenelon)
Me foi dado o desafio de fazer um relatório sobre a possível existência de uma bolha imobiliária no Brasil. E, mais importante, como operar neste ambiente.
Primeiro você merece saber um pouco mais sobre mim. Já não sou tão jovem quanto gostaria. Isto significa que tenho alguns anos… certo, bem mais de uma década de experiência no mercado financeiro e de capitais.
Eu passei seis anos trabalhando em uma das maiores empresas do Brasil no ramo imobiliário, daquelas que criam conceito, operam shoppings, hotéis, vendem imóveis residenciais e comerciais. Meu trabalho sempre exigiu conhecimento completo sobre a operação.
O acordo era que eu transmitisse o que eu sabia sobre o mercado de capitais. Em contrapartida, eles me ensinavam como fazer os mais incríveis empreendimentos imobiliários. Posso dizer que foi uma experiência muito melhor que qualquer universidade poderia me oferecer. Apenas uma observação: meu pai foi generoso comigo e bancou uma boa graduação pela FGV-SP e depois eu mesmo banquei dois MBAs, no Insper-IBMEC e Fipecafi-USP.
Bom, mas entrando no tema mercado imobiliário, outro dia estava conversando com um desses “financial advisors” para clientes “private” (aqueles que têm mais de US$ 1 milhão de ativos) com sede em Miami e comentamos sobre a verdadeira montanha russa que essa pessoa tinha experimentado no mercado nos últimos 14 anos.
Há 14 anos essa pessoa havia comprado um apartamento por US$ 100 mil. Esse apartamento chegou a valer mais de US$ 1 milhão no momento de pico de mercado; mas com a crise de 2008 voltou aos US$ 100 mil iniciais.
Atualmente o mesmo apartamento está avaliado em torno de US$ 350 mil. Como esse é o imóvel de moradia e tinha sido comprado por um bom preço, toda essa flutuação acabou sendo só uma história para contar para os netos.
Agora, imagine se você tivesse o azar de comprar no pico de US$ 1 milhão e, pior do que isso, se tivesse comprado financiado. Isso seria um erro que poderia acabar com a vida financeira de qualquer um.
Mas o que é, afinal, uma bolha imobiliária?
Usando como exemplo o que aconteceu no mercado americano e com base na premissa de que um gráfico vale mais do que mil palavras, bolha imobiliária é isso:
Este é um gráfico dos preços dos imóveis em Las Vegas desde 2001. Os preços mais do que dobraram e voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve uma queda de mais de 60% para quem comprou lá no pico. O mercado de Las Vegas foi um dos que mais sofreu com a crise americana. Na média, o mercado americano caiu 27% do pico ao fundo da crise. Contudo, quando um mercado está com preços nas nuvens, isso não necessariamente significa que está sob uma bolha.
A bolha se caracteriza por um mercado com preços muito maiores do que os historicamente observados e principalmente por causas insustentáveis no longo prazo que, consequentemente, resultam em uma forte queda de preços em um período seguinte.
No caso americano, o fator insustentável número 1 e que inflou (e desinflou) os preços foi o nível excessivo de crédito imobiliário oferecido por lá. Foram “só” US$ 6 trilhões a mais de crédito entre 2003 e 2008, equivalente a 150% do PIB atual do Brasil, concedido em crédito às famílias americanas para a compra de imóvel!
Mas, de novo, o crescimento em si do crédito não explica a bolha. Há também os empréstimos mal feitos. E isso aconteceu com muita frequência nos EUA. Emprestou-se para quem não podia pagar. Os empréstimos chegaram a uma relação de 90% do PIB americano, com um agravante: na média, as famílias americanas endividadas estavam pagando cerca de 36% de tudo que o ganhavam em parcelas de financiamento imobiliário. E, se a média era 36%, tinha muita gente comprometendo 40%, 50% e até 60% de sua renda somente com o pagamento de financiamentos imobiliários.
Nesse contexto, como se faz para pagar todas as outras contas da família, como alimentos, água, luz, saúde, carro e cartão de crédito? Não tem jeito. O orçamento dessas famílias foi para o buraco.
Quando o mercado percebeu que a corda ia arrebentar, houve um dos maiores recuos da história de crédito (o dinheiro literalmente sumiu!) e o combustível para os aumentos de preço acabou.
As famílias (e os especuladores) saíram correndo para tentar salvar algo vendendo suas propriedades a qualquer preço para se livrar das dívidas. E o resto é a história contada no primeiro gráfico que mostrei ali acima.
A comparação com o Brasil
A situação americana e brasileira tem muitas semelhanças. O mercado americano apresentou um incrível aumento de preço em poucos anos. Olhando friamente o comportamento do mercado brasileiro de imóveis residenciais, tivemos aumentos até mais fortes.
Esse gráfico mostra que o preço de imóveis residenciais mais do que quintuplicou de março de 2001 para junho de 2014. Especialmente nos últimos anos, desde 2007, o preço mais que dobrou de valor.
Mas, somente um aumento de preços não é suficiente para configurar uma bolha. Você precisa de causas insustentáveis para ter um quadro de bolha.
Outra coincidência com o mercado americano e uma das causas para o aumento de preços dos imóveis brasileiros certamente está relacionada com o financiamento imobiliário.
O saldo de crédito de financiamentos imobiliários cresceu mais de 5 vezes também. Para se ter uma ideia, em 2007 foram feitos financiamentos imobiliários totalizando R$18 bilhões. Em 2013 tivemos “só” R$ 109 bilhões.
Agora vamos ver as diferenças
O crescimento em si do crédito não caracteriza uma bolha. Esse crescimento teria que ser com empréstimos mal feitos. A dívida imobiliária americana representava 90% do PIB no auge. A dívida brasileira representa pouco mais de 9% do PIB.
Mais importante que isso: as famílias americanas estavam pagando o equivalente a 36% da renda nas prestações de seus financiamentos imobiliários, enquanto no Brasil esse número está em 17%.
A disciplina na concessão de crédito no Brasil é muito maior que a americana. A disciplina é tanta que a inadimplência continua sob controle, se situando na faixa de 2%.
E apesar de ser extremamente importante, só com essa conclusão não dá para cravar que não há bolha imobiliária. Ainda temos os outros fatores que elevaram a demanda e precisamos saber como eles se comportarão em um mercado mais devagar – tanto na renda quanto com a nova realidade das condições de financiamento imobiliário.
Quais outros fatores influenciaram este crescimento de preço no Brasil?
a) Bônus Demográfico
Um vento muito favorável à demanda por imóveis foi o chamado bônus demográfico. É o efeito de uma alta taxa de natalidade nas últimas décadas, formando uma população jovem que está casando e comprando imóveis.
Temos 1 milhão de casamentos no Brasil por ano e 280 mil divórcios impulsionando este mercado.
E este é um fator estrutural, que veio para ficar por um bom tempo. As pessoas casam e arranjam imóveis cuja prestação do financiamento caiba no seu bolso.
b) Upgrade / Saída de aluguel
A melhora de renda e da capacidade de pagamento de financiamentos também incentivou o upgrade (troca do imóvel atual por um melhor/maior) e a troca do aluguel por um imóvel próprio.
As pessoas que fazem upgrade não sentiram tanto o movimento de subida de preços, pois os imóveis que moravam também subiram bastante de preço. Então era só questão de encaixar a diferença de preços do imóvel novo mais caro num financiamento.
c) Flippers
Não, não é um monte de golfinho do seriado de televisão. Flipper é a pessoa ou empresa que compra imóveis geralmente no lançamento para vendê-los (“flipar”) com lucro na entrega ou perto dela, contribuindo para a aceleração do processo de subida dos preços. Os flippers sempre se aproveitam de uma demanda de compradores finais com pressa para se mudar.
Três fontes de demanda
Então temos três fontes principais da demanda nos últimos anos: bônus demográfico, flippers e upgrade/saída do aluguel.
Desses três fatores principais, somente o bônus demográfico persiste com força. Os flippers estão assustados com o mercado, as pessoas que procuram upgrade perderam a pressa por conta dos preços e as pessoas em aluguel têm mais dificuldade de obter financiamentos.
Estamos em um mercado com significativa redução de demanda. Mas será que essas mudanças de oferta e demanda são suficientes para uma explosão de uma eventual bolha? O que motivaria uma queda relevante?
Fatores de influência do mercado residencial
a) Ineficiência da informação
O mercado de imóveis é altamente ineficiente em termos de informação. Não há cotação em tempo real. Não há uma bolsa para as pessoas negociarem imóveis como tem no mercado de ações. E, por incrível que pareça, neste momento, isso é uma vantagem de duas formas.
Em primeiro lugar, qualquer redução de preço não fica tão óbvia (no jargão do mercado, não é “saliente”) e não desperta o incômodo de ver o ativo se desvalorizar. A menos que você esteja ativamente buscando vender seu imóvel.
b) Influência Social
Assim, diminui o efeito da influência social, mais conhecido como efeito manada, em que o fato de um preço cair faz com que as outras pessoas vendam também, levando a uma queda ainda maior.
Em segundo lugar, o fato de não ter uma cotação em tempo real faz com que as pessoas coloquem seus imóveis à venda pelo preço que acham justo e esperem meses para que esse preço seja atingido.
Outra influência social importante é o modo como a sociedade brasileira encara o investimento em imóveis. É interessante que o mercado de imóveis é um dos poucos no qual maioria das pessoas acredita que não vão nunca perder. Que é só uma questão de paciência para se obter uma valorização de seu ativo.
A influência social no mercado de imóveis faz com que a maioria das pessoas não tenha preocupação com o futuro do ativo, ou seja, acreditam que o imóvel não vai sumir, diminuindo muito o risco de uma venda maciça de imóveis.
c) Aversão à perda
Detestamos perder – num nível 2,5 vezes maior do que gostamos de ganhar. Sim, já foi medido. Daniel Kanehman, prêmio Nobel, constatou que o sentimento negativo quando perdemos é 2,5 vezes maior do que o sentimento positivo de ganhar. Evitamos ao máximo reconhecer uma perda. Isso explica algumas carteiras que ficam inundadas de posições perdedoras que ficamos com dó de realizar.
E quanto maior é o montante investido, maior será a resistência em reconhecer uma perda. Em outras palavras, os investidores em imóveis residenciais têm, na maioria dos casos, uma enorme resistência em reconhecer uma perda relevante.
d) Negação da realidade
Ainda mais em um mercado que não tem cotação em tempo real, não há uma tela piscando um número vermelho na sua frente no qual você pode facilmente evitar reconhecer que está perdendo. Você pode facilmente entrar no modo de negação da realidade.
Não há bolha!
Os quatro fatores juntos (ineficiência da informação, influência social, aversão à perda e negação da realidade) funcionam para impedir que as pessoas se sintam compelidas a vender seus imóveis a qualquer preço.
Só vai vender mais barato quem realmente precisa muito vender. E quem está precisando vender de qualquer forma, neste momento, são os flippers e algumas das incorporadoras.
As pessoas e empresas que não têm necessidade de caixa definitivamente estarão fora desta temporada de desconto e, na sua maioria, vão preferir esperar o mercado se normalizar.
A porção de flippers que estarão dispostos a dar descontos substanciais não é uma informação que possa ser estimada neste momento.
Porém, a intuição aqui é que flippers enforcados são mais exceção do que regra do mercado. A maioria dos participantes de mercado está em condição de esperar uma possível recuperação.
E o desejo de esperar essa possível recuperação está apoiada nas forças de psicologia e sociologia (finanças comportamentais) que vimos acima.
Todos esses fatores juntos nos deixam tranquilos de afastar a possibilidade de estouro de uma bolha imobiliária.
É exatamente este tipo de conteúdo que oferecemos aqui no Criando Riqueza. Nosso trabalho é analisar e digerir todas as informações relevantes que há por aí e chegar a uma opinião clara sobre onde e como você deve investir seu suado dinheiro, de forma a multiplicá-lo. E como aqui nós costumamos fazer um agrado aos que adentram nossa base de leitores, a partir de amanhã você receberá outros materiais exclusivos do nosso conteúdo Criando Riqueza.
Até lá.
Um abraço,

Marcio Fenelon
Fonte : http://www.criandoriqueza.com.br/
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