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Cosa succede se ….

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Oggi vorrei analizzare una questione  mi viene spesso posta dai lettori . La maggior parte di coloro che decidono di trascorrere un pò di tempo in Brasile da NON residenti , ha acquistato  in passato un piccolo appartamento per trascorrere le ferie o i  lunghi mesi invernali italiani . Molti sono pensionati che trascorrono alcuni mesi in Brasile senza rinunciare al benefit della assistenza sanitaria italiana  ed al piacere di portare a passeggio i nipotini .

Molti di questi appartamenti sono in realtà degli aparthotel , termine relativa-mente sconosciuto in Italia ma che in pratica significa che l’immobile può essere usato anche come  hotel con la intermediazione di un cosiddetto pool hotelleiro .

Tante parole per significare che la tassa di  condominio , prima o poi schizzerà alle stelle nonostante le piccole dimensioni dell’appartamento . Non è raro pagare 1000 o più reais al mese per un appartamento di 38mq. 

Dietro questo costo elevato ci sono dei presunti servizi a disposizione che spesso però non sono erogati . La assenza prolungata del proprietario contribuisce   al caos generalizzato ed al potere assoluto del sindaco/a del condominio . 

Molti proprietari stranieri decidono allora di vendere l’immobile  anche allo stesso prezzo di acquisto , rinunciando quindi allo scopo di un investimento immobiliare che dovrebbe essere quello di guadagnare almeno il 5% all’anno di valorizzazione immobiliare . Tuttavia l’elevatissimo valore del condominio impedisce anche la vendita . Ci si trova pertanto ostaggi della Amministrazione del Condominio . In pratica , controllando il consenso della Assemblea di condominio attraverso le deleghe ed altri ignobili trucchetti , un piccolo gruppo di proprietari , spesso brasiliani , può di fatto impadronirsi della gestione dell’immobile a proprio favore .

In questo caso estremo alcuni proprietari stranieri , non residenti , decidono  di ricorrere ad un estremo rimedio , ovvero interrompere  il pagamento del condominio . E qui veniamo alla questione .

Conoscendo la legge brasiliana e le sue lungaggini burocratiche cosa rischia un residente all’estero a parte vedersi negativato il CPF ? 

13 Commenti

  1. beh le spese di condominio sono SEMPRE esagerate, tanto che gli affitti sono bassissimi (altrimenti nessuno riuscirebbe a pagare entrambi).
    gli affitti bassissimi poi fanno sì che comprare appartamenti e affittarli sia un pessimo investimento.
    è molto meglio comprare case (zero condominio). ed è meglio comprarle in quartieri di classe medio-bassa (più alto rapporto affitto/costo dell'immobile).
    lucio.

    • Ciao Lucio

      il tuo ragionamento presuppone che l'inquilino paghi il che non è una certezza sia che si tratti di case che di appartamenti . In momenti di crisi come questo è molto probabile che non paghino o , se sei fortunato l'asciano l'immobile .

  2. Il primo rischio è quello di non poter più vendere l'immobile se non si è in regola con i pagamenti condominiali perchè per vendere è necessaria una dichiarazione firmata dal Sindaco Condominial che dice di essere in regola coi pagamenti.

    • Ciao Marco

      questa obiezione è superata dal fatto che l'immobile è già invendibile a causa dell'elevato valore del condominio . Chi vuoi che pagherebbe oltre 1000 reais al mese per 38mq ?

    • Questo è senza dubbio il cammino ordinario se il proprietario è brasiliano o straniero residente . La questione è un'altra .Se il " reo" è all'estero come gli notificano l'azione giudiziaria ? Nel mio condominio un proprietario straniero non ha mai pagato per anni e solo quando alla fine ha venduto ha saldato , negoziandolo , il debito .

  3. Ho trovato questo articolo di giurisprudensa sul JusBrasil che penso sia utile . Qui si spiega la modifica intervenuta nel NCPC ( Nuovo Codice di Procedura Civile ) con riferimento alla Notifica di un atto giudiziario .

    Primeiramente, a citação é o ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual.

    Conforme art. 239 do NCPC, para a validade do processo é indispensável a citação do réu ou do executado, ressalvadas as hipóteses de indeferimento da petição inicial ou de improcedência liminar do pedido.

    Mas, afinal, será que com o Novo CPC, passou a ser possível a citação do réu através do porteiro do prédio?

    É possível! No entanto, é necessário cumprir alguns requisitos constantes expressamente no Novo CPC.

    Mas e a Súmula 429 do STJ?

    Segundo essa Súmula, "a citação postal, quando autorizada por lei, exige o aviso de recebimento".

    O Novo CPC quebra essa jurisprudência do STJ, desde que seja cumprido os requisitos a seguir expostos.

    De acordo com o artigo 248, § 4o, do Novo CPC:

    Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

    Portanto, para que seja possível citar o réu através do porteiro de prédio, condomínios edilícios ou loteamento, faz-se necessário cumprir os seguintes requisitos CUMULATIVOS:

    A) realizado em condomínios edilícios ou loteamentos;

    B) haja uma espécie de portaria ou controle de acesso;

    Ademais, nota-se que o funcionário da portaria poderá recusar o recebimento do mandado de citação se declarar, por escrito, que o réu está ausente.

    Lembrando que no CPC/73 não havia essa possibilidade. Trata-se de NOVIDADE do CPC/15.

  4. L'articolo definisce le novitá a rispetto del primo tentativo di citazione. Se il portinaio dichiara che il reo é assente ma ha un recapito all'estero potrá essere fatta la citazione per carta rogatoria.Attenzione! Il procedimento puó essere lungo ma effetuata la citazione e assente il reo all' udienza inaugurale srá dichiarato revel con tutte le consequenze del caso.
    Esauriti i tentativi di citazione (AR, Carta precatoria o rogatoria, uficiale di giustizia) il reu verrá citato por EDITAL.
    A questo punto il giudice nomina un curatore d' ufficio (generalmente un difensore pubblico)che difenderá gli interessi del reo assente.
    Chiaramente stiamo parlando di processo civile. Il diritto penale brasiliano non ammette processo in contumacia.
    Non so se ho contribuito a chiarire…

    • Revel significa che se il reo regolarmente citato non si presenta all udienza inaugurale e non presenta defesa tutti i fatti presentati da chi ha intentato lá causa (autor) godranno di presunzione relativa di veveracita. La presunzione é relativa, ma ci sono grandi possibilita che tutte le richieste siano accolte. Nel caso concreto, se il condomínio dice che il condômino é inadempiente e questi é revel, il giudice accogliera Come vera questa tesi e condennera'al pagamento. Non trovando beni per soddisfare il credito l'immobile potra essere pignorato e venduto.
      Spero di essere stato comprensibile. Caso contrário é só falar..

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