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Quali sono i documenti chiave di una transazione immobiliare ?

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Chi acquista o vende un immobile in Brasile per la prima volta  è abbastanza confuso da tutta una serie di nuovi termini a cui cerca di associare l’equivalente italiano  : escritura , registro ,cartorio de notas ,  tabeliao , matricula , ecc . ecc.

Supponiamo che vogliate vendere un immobile e dobbiate presentare al potenziale compratore la documentazione di  come ne siete venuti in possesso . Nel  caso invece vogliate acquistare un immobile leggete il post scambiando il vostro posto con quello del compratore .

Il primo documento a cui si pensa è la “Escritura de compra e vendas ” , il nostro Contratto di Compravendita . Ebbene , benchè utile , questo documento in Brasile non è il documento fondamentale per l’acquisizione/vendita di un immobile . Vediamo perchè .

Questo documento è preparato al Cartorio de Notas ( chiamato anche Tabelionato ) dove  l’Ufficiale del Cartorio ( chiamato anche Tabeliao) mette per iscritto ed in burocratese la volontà delle parti : venditore e compratore

La funzione del Tabeliao

Il Tabeliao ha la funzione di includere nel documento di compra e vendas tutte le condizioni concordate tra le parti , quali :

  1. Identificazione dei contraenti
  2. Oggetto del contratto
  3. Prezzo stipulato
  4. Modalità di pagamento
  5. Data di consegna delle chiavi

La funzione di questo documento è stabilire :

  1. Una data a partire dalla quale le obbligazioni decorrenti dal possesso dell’immobile passeranno dal venditore al compratore ( spese di condominio , IPTU , ecc .)
  2. Creazione di un titolo valido per la registrazione al Registro degli Immobili 

E’ proprio questa ultima registrazione a sanzionare il passaggio di proprietà dell’immobile dal soggetto venditore al soggetto compratore . A differenza della Escrittura , che può essere realizzata in qualsiasi Tabelionato , la registrazione va effettuata presso il  Registro degli Immobili abilitato per quello specifico immobile . Il territorio della città  è infatti suddiviso tra vari Tabelionati ed ognuno ha l’esclusiva su una specifica porzione .

La funzione del Registro de Imoveis 

Il Cartorio del Registro degli immobili è responsabile per conservare in un archivio tutta la storia degli immobili della sua regione di competenza . La conservazione avviene attraverso la creazione di un documento , chiamato Matricula , identificata con  un numero .

Struttura della Matricula 

Nella Matricula sono registrati tutti gli avvenimenti legati all’immobile dalla sua costruzione sino all’istante attuale .I dati catastali ,  il costruttore ,  il primo compratore , i vari passaggi di proprietà , i prezzi di acquisto e vendita , eventuali ipoteche e tanti altri fatti rilevanti .

Prima di acquistare un immobile richiedete sempre la Matricula  anche se questo dovesse costare quanche centinaio di reais . Ne vale senz’altro la pena .

Per concludere riporto un vecchio proverbio brasiliano che recita : quem não registra, não é dono!  che sintetizza il contenuto dell’articolo 1.245 , Par. 1 del Codice Civile

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Casi particolari ma … frequenti 

Si osservi che molti  pagano l’immobile ma rinviano Escrittura e Registrazione a momenti migliori . La Registrazione , infatti  è abbastanza onerosa soprattutto in zone turistiche dove  le fameliche Prefetture sono pronte a divorare almeno il 10% del valore dell’immobile , valore  calcolato dalla  Prefettura stessa !

Non è raro il caso che che un immobile ” appartenga ” virtualmente ancora al costruttore quando viene venduto dal primo proprietario  ad un  nuovo acquirente . In questo caso è necessario una Sessao de direito , un documento , dove il costruttore vende al nuovo acquirente ed il primo proprietario , che ha saldato ( quitado ) l’immobile appare come soggetto ” annuente ” .

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