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Svalutazione degli immobili continua nel 2018

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Il grafico in alto non ha bisogno di ulteriori commenti . Mostra la rivalutazione/ svalutazione  degli immobili degli ultimi 10 anni così come rilevato da FipeZap .

E’ opportuno evidenziare che l’indice FipeZap è costruito considerando il prezzo richiesto per immobili residenziali di 20 città campioni .

Ho messo in grassetto la parola richiesto perchè  quello non è il prezzo che il compratore è disposto a pagare  che  è ciò che a chi vuole vendere interessa realmente . In altri termini l’indice FipeZap è falsato , rappresenta più le speranze dei venditori che la cruda realtà del mercato immobiliare . La realtà è ben peggiore.  Ciò nonostante l’indice mostra che a partire dal 2017 gli immobili si stanno svalutando  anzi , se consideriamo l’effetto della inflazione , questa svalutazione è già iniziata nel 2014 .

Prendendo  come esempio l’inflazione dello scorso anno  (IPCA accumulata del  3,69%, secondo Focus ), la caduta reale del valore degli immobili è stata del  3,76%.

Morale della storia : non è il momento di vendere il vostro immobile in Brasile soprattutto se lo avete acquistato negli anni del boom immobiliare , rischiate di perdere oltre il 50% .

In compenso alcuni investimenti finanziari stanno dando soddisfazioni notevoli soprattutto dopo la vittoria di Bolsonaro .

14 Commenti

  1. Comunque , mentre gli immobili si svalorizzano , da quando si sono concluse le elezioni ed il Brasile è uscito dalla incertezza politica gli investimenti finanziari , almeno due dei miei fondi a tasso fisso ,uno legato al juro reais e l’altro a titoli pre , stanno andando alla grande . Può darsi che il valore degli immobili riprenda a crescere se ci saranno segnali di riduzione della criminalità e ripresa della economia . Ho detto segnali non altro . Basta che la riforma della previdenza sia approvata anche se monca e che la fiducia degli investitori sia recuperata e potremmo assistere ad una nuova ripresa . Certo i tempi per una ripresa seria sono lunghi . Troppi i danni passati dovuti alla corruzione ed alla lotta per la corruzione ( si anche quella ha fatto i suoi danni purtroppo ) . E’ come la chemioterapia che distrugge le cellule tumorali ma anche quelle del sistema immunitario . Purtoppo una ” chemioterapia intelligente ” ancora non esiste . Speriamo che SuperMoro con gli immensi poteri che Bolsonaro ha messo nelle sue mani sia in grado di fare questo miracolo . Ha parlato da solo quasi un’ora durante la cerimonia di ” posse ” del Presidente sino a farsi mancare la voce ( ma perchè non beve ? ) per illustrare il suo programma di azione . Un programma che forse due legislature sarebbero insufficienti per realizzare . Mi è piaciuto il passo in cui ha citato i due ” giudici eroi ” italiani Falcone e Borsellino . Per un momento sono stato orgoglioso di essere italiano .

    • la chemioterapia intelligente esiste: in italia sotto mani pulite l’ENI mica lo fecero fallire. qui la odebrecht e tante altre sì. ecco perchè fuori al brasile, a chi ha mezzo neurone e ha letto mezza paginetta di storia del sudamerica, sono chiari moventi e mandanti di questa “operazione”.
      gli stessi che hanno fatto arrestare in canada la capa della huawei, guarda caso l’artefice n.1 del crollo di apple.

  2. Se si fa una conto con l’intersse composto dal 2008 al 2015 vi è stata una rivalutazione del 320%. E’ chiaramente una bolla, mi aspetterei ora un vero e proprio crollo per tornare a valori più realistici.

  3. Si è vero ho moltiplicato un incremento due volte, i tuoi calcoli sono esatti, comunque la sostanza non cambia, quel mercato è in bolla.
    Dal 2008 c’è una recessione mondiale, in Italia credo oggi sia difficile riuscire a vendere un immobile allo stesso prezzo che si è pagato nel 2007.
    In Brasile è un po’ più complicato perché c’è di mezzo il cambio, sarebbe meglio esprimere i valori in euro o in dollari come fanno in Argentina, ma da sempre la casa è un bene rifugio che dovrebbe proteggere dall’inflazione non un bene speculativo.
    Incrementi di quel tipo sono dipesi dalla follia collettiva in Brasile di accesso al credito per l’acquisto di ogni tipo di bene (auto case ecc.), ma le accelerazioni in un senso possono invertire direzione, specie in un paese senza avanzo primario e con un risparmio delle famiglie molto basso.
    Comunque è una mia opinione, non mi meraviglierei se ci fossero nel prossimo futuro considerevoli correzioni verso il basso.

    • 1) in italia i prezzi sono molto più bassi del 2007
      2) per il brasile non parlerei di “follia” del credito. l’indebitamento delle famiglie è ancora a livelli infinitamente più bassi che in occidente in relazione al pil. soprattutto nei paesi anglosassoni nessuno ha una lira eppure hanno tutti casone e macchinoni.
      3) c’è stata certamente una bolla (parzialmente mitigata dall’inflazione generale) soprattutto nel residenziale di livello medio-alto. ma è anche vero che nell’era lula il reddito in termini reali crebbe molto. qui la variazioni dei prezzi in termini reali, un +50%:

      http://rexperts.com.br/wp-content/uploads/2015/11/ciclos-preco-imoveis.jpg

  4. Mi scuso per l’espressione colorita “follia” del credito.
    In Italia il risparmio delle famiglie di circa 8000 miliardi circa tre volte il PIL, fra i più alti in Europa, in pratica le famiglie sono ricche e lo stato è povero e indebitato, per questo i burocrati EU monti compreso Monti vorrebbero la patrimoniale.
    Questo significa che gran parte del denaro che circola nelle banche è di proprietà delle famiglie, in Brasile non conosco il dato ma è molto basso e piccole variazioni del tasso dei bond americani comportano terremoti nella valuta locale, perché il denaro che circola nelle banche per finanziare mutui e prestiti è di provenienza speculativa.
    Altro dato importante è il saldo della bilancia dei pagamenti, in altre parole la differenza tra quanto si importa e quanto si esporta. Per comprare un bene brasiliano bisogna andare in banca e comprare il Real per pagare la importazione, se le importazioni sono più alte delle esportazioni significa che c’è più pressione all’acquisto del Real che della vendita.
    La lira turca è crollata nonostante un debito pubblico molto basso e l’economia andasse bene semplicemente per lo squilibrio del saldo commerciale.
    Lula si è trovato con i prezzi delle materie prime triplicati che hanno generato un saldo attivo, il cambio euro/real è sceso molto ricordo un 2.2 e progressivamente si sono abbassati i tassi di interesse mentre l’accesso al credito era diventato facile.
    Il Brasile ha goduto per alcuni anni di saldo attivo (dovuto ai prezzi elevati delle materie prime), riduzione dei tassi di interesse e facile accesso al credito.
    Tutto questo ha generato un boom economico che ora si sgonfia perché ora si sta verificando esattamente il contrario. I brasiliani si sono illusi di essere diventati ricchi, ora si trovano le rate da pagare.
    Il mercato immobiliare rientra in questo contesto

    • Gli únici che ne hanno tratto vantaggio sono state le banche, le grand imprese, chi già era ricco e chi ha assaltato le casse dello stato e delle imprese statali.

      Il resto é propaganda política di bassissimo profilo.

      • ma finisciila con le “creatività” a cervello nero impoverito. se fosse come dici perchè banche e grandi imprese, ovvero “i mercati”, hanno decretato la fine della precedente congrega e spinto a tutto vapore la nuova?

    • augusto,
      perdonami ma io ero un economista e ho il brutto vizio di integrare/correggere quello che la gente dice in questa materia.
      1) hai ragione che c’è poco risparmio, ma anche poco credito, le cose si equilibrano.
      2) più che la b.commerciale occorre guardare il c.corrente, di cui la b.comm. è una bella fetta ma non la totalità
      3) la turchia da sempre è in rosso di c.corrente, non c’è correlazione col calo recente della lira. c’è correlazione invece col suo cambio di campo geopolitico: litiga con gli usa e inciucia con la russia. il governo americano è legato a doppia mandata ai grandi fondi che muovono i capitali. basta vendere 5-10mld di titoli di un paese e gli fai crollare la moneta. anche se i titoli non li hai (operazioni allo scoperto). fatto di recente anche in italia per punire i gialloverdi. e fatto nel 2014 contro brasile e russia.
      4) la b.comm. brasiliana è sempre in attivo, invece il c.c. sempre in rosso tranne il 2003-2006, picco positivo 2004, poi calo. ma dal 2004 al 2012, nonstante il crollo del c.c, la moneta si rafforzava! quindi non c’è molta correlazione
      4) le materie prime sono importanti, ma il pil relativo (minerari + agricoli) è una piccola parte del totale, circa il 7%… insomma non è esattamente il “paese delle banane” che vi dicono

      https://it.tradingeconomics.com/brazil/indicators

    • augusto,
      specifico una cosa del precedente commento. quel dato del 7% è relativo al 3°trim.2018. il settote agricolo+minerario ha raggiunto il peso relativo massimo nel 1°trim col 9.3%.
      qui invece il pil trimestrale settore costruzioni ultimi 10 anni, dal picco c’è una contrazione del 30% e siamo al livello del 2009:
      https://d3fy651gv2fhd3.cloudfront.net/charts/brazil-gdp-from-construction.png?s=brazilgdpfrocon&v=201811301352a1&lang=all&d1=20090101&d2=20191231

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