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Svalutazione degli immobili continua nel 2018

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Il grafico in alto non ha bisogno di ulteriori commenti . Mostra la rivalutazione/ svalutazione  degli immobili degli ultimi 10 anni così come rilevato da FipeZap .

E’ opportuno evidenziare che l’indice FipeZap è costruito considerando il prezzo richiesto per immobili residenziali di 20 città campioni .

Ho messo in grassetto la parola richiesto perchè  quello non è il prezzo che il compratore è disposto a pagare  che  è ciò che a chi vuole vendere interessa realmente . In altri termini l’indice FipeZap è falsato , rappresenta più le speranze dei venditori che la cruda realtà del mercato immobiliare . La realtà è ben peggiore.  Ciò nonostante l’indice mostra che a partire dal 2017 gli immobili si stanno svalutando  anzi , se consideriamo l’effetto della inflazione , questa svalutazione è già iniziata nel 2014 .

Prendendo  come esempio l’inflazione dello scorso anno  (IPCA accumulata del  3,69%, secondo Focus ), la caduta reale del valore degli immobili è stata del  3,76%.

Morale della storia : non è il momento di vendere il vostro immobile in Brasile soprattutto se lo avete acquistato negli anni del boom immobiliare , rischiate di perdere oltre il 50% .

In compenso alcuni investimenti finanziari stanno dando soddisfazioni notevoli soprattutto dopo la vittoria di Bolsonaro .

23 Commenti

  1. Comunque , mentre gli immobili si svalorizzano , da quando si sono concluse le elezioni ed il Brasile è uscito dalla incertezza politica gli investimenti finanziari , almeno due dei miei fondi a tasso fisso ,uno legato al juro reais e l’altro a titoli pre , stanno andando alla grande . Può darsi che il valore degli immobili riprenda a crescere se ci saranno segnali di riduzione della criminalità e ripresa della economia . Ho detto segnali non altro . Basta che la riforma della previdenza sia approvata anche se monca e che la fiducia degli investitori sia recuperata e potremmo assistere ad una nuova ripresa . Certo i tempi per una ripresa seria sono lunghi . Troppi i danni passati dovuti alla corruzione ed alla lotta per la corruzione ( si anche quella ha fatto i suoi danni purtroppo ) . E’ come la chemioterapia che distrugge le cellule tumorali ma anche quelle del sistema immunitario . Purtoppo una ” chemioterapia intelligente ” ancora non esiste . Speriamo che SuperMoro con gli immensi poteri che Bolsonaro ha messo nelle sue mani sia in grado di fare questo miracolo . Ha parlato da solo quasi un’ora durante la cerimonia di ” posse ” del Presidente sino a farsi mancare la voce ( ma perchè non beve ? ) per illustrare il suo programma di azione . Un programma che forse due legislature sarebbero insufficienti per realizzare . Mi è piaciuto il passo in cui ha citato i due ” giudici eroi ” italiani Falcone e Borsellino . Per un momento sono stato orgoglioso di essere italiano .

    • la chemioterapia intelligente esiste: in italia sotto mani pulite l’ENI mica lo fecero fallire. qui la odebrecht e tante altre sì. ecco perchè fuori al brasile, a chi ha mezzo neurone e ha letto mezza paginetta di storia del sudamerica, sono chiari moventi e mandanti di questa “operazione”.
      gli stessi che hanno fatto arrestare in canada la capa della huawei, guarda caso l’artefice n.1 del crollo di apple.

  2. Se si fa una conto con l’intersse composto dal 2008 al 2015 vi è stata una rivalutazione del 320%. E’ chiaramente una bolla, mi aspetterei ora un vero e proprio crollo per tornare a valori più realistici.

  3. Si è vero ho moltiplicato un incremento due volte, i tuoi calcoli sono esatti, comunque la sostanza non cambia, quel mercato è in bolla.
    Dal 2008 c’è una recessione mondiale, in Italia credo oggi sia difficile riuscire a vendere un immobile allo stesso prezzo che si è pagato nel 2007.
    In Brasile è un po’ più complicato perché c’è di mezzo il cambio, sarebbe meglio esprimere i valori in euro o in dollari come fanno in Argentina, ma da sempre la casa è un bene rifugio che dovrebbe proteggere dall’inflazione non un bene speculativo.
    Incrementi di quel tipo sono dipesi dalla follia collettiva in Brasile di accesso al credito per l’acquisto di ogni tipo di bene (auto case ecc.), ma le accelerazioni in un senso possono invertire direzione, specie in un paese senza avanzo primario e con un risparmio delle famiglie molto basso.
    Comunque è una mia opinione, non mi meraviglierei se ci fossero nel prossimo futuro considerevoli correzioni verso il basso.

    • 1) in italia i prezzi sono molto più bassi del 2007
      2) per il brasile non parlerei di “follia” del credito. l’indebitamento delle famiglie è ancora a livelli infinitamente più bassi che in occidente in relazione al pil. soprattutto nei paesi anglosassoni nessuno ha una lira eppure hanno tutti casone e macchinoni.
      3) c’è stata certamente una bolla (parzialmente mitigata dall’inflazione generale) soprattutto nel residenziale di livello medio-alto. ma è anche vero che nell’era lula il reddito in termini reali crebbe molto. qui la variazioni dei prezzi in termini reali, un +50%:

      http://rexperts.com.br/wp-content/uploads/2015/11/ciclos-preco-imoveis.jpg

  4. Mi scuso per l’espressione colorita “follia” del credito.
    In Italia il risparmio delle famiglie di circa 8000 miliardi circa tre volte il PIL, fra i più alti in Europa, in pratica le famiglie sono ricche e lo stato è povero e indebitato, per questo i burocrati EU monti compreso Monti vorrebbero la patrimoniale.
    Questo significa che gran parte del denaro che circola nelle banche è di proprietà delle famiglie, in Brasile non conosco il dato ma è molto basso e piccole variazioni del tasso dei bond americani comportano terremoti nella valuta locale, perché il denaro che circola nelle banche per finanziare mutui e prestiti è di provenienza speculativa.
    Altro dato importante è il saldo della bilancia dei pagamenti, in altre parole la differenza tra quanto si importa e quanto si esporta. Per comprare un bene brasiliano bisogna andare in banca e comprare il Real per pagare la importazione, se le importazioni sono più alte delle esportazioni significa che c’è più pressione all’acquisto del Real che della vendita.
    La lira turca è crollata nonostante un debito pubblico molto basso e l’economia andasse bene semplicemente per lo squilibrio del saldo commerciale.
    Lula si è trovato con i prezzi delle materie prime triplicati che hanno generato un saldo attivo, il cambio euro/real è sceso molto ricordo un 2.2 e progressivamente si sono abbassati i tassi di interesse mentre l’accesso al credito era diventato facile.
    Il Brasile ha goduto per alcuni anni di saldo attivo (dovuto ai prezzi elevati delle materie prime), riduzione dei tassi di interesse e facile accesso al credito.
    Tutto questo ha generato un boom economico che ora si sgonfia perché ora si sta verificando esattamente il contrario. I brasiliani si sono illusi di essere diventati ricchi, ora si trovano le rate da pagare.
    Il mercato immobiliare rientra in questo contesto

    • Gli únici che ne hanno tratto vantaggio sono state le banche, le grand imprese, chi già era ricco e chi ha assaltato le casse dello stato e delle imprese statali.

      Il resto é propaganda política di bassissimo profilo.

      • ma finisciila con le “creatività” a cervello nero impoverito. se fosse come dici perchè banche e grandi imprese, ovvero “i mercati”, hanno decretato la fine della precedente congrega e spinto a tutto vapore la nuova?

    • augusto,
      perdonami ma io ero un economista e ho il brutto vizio di integrare/correggere quello che la gente dice in questa materia.
      1) hai ragione che c’è poco risparmio, ma anche poco credito, le cose si equilibrano.
      2) più che la b.commerciale occorre guardare il c.corrente, di cui la b.comm. è una bella fetta ma non la totalità
      3) la turchia da sempre è in rosso di c.corrente, non c’è correlazione col calo recente della lira. c’è correlazione invece col suo cambio di campo geopolitico: litiga con gli usa e inciucia con la russia. il governo americano è legato a doppia mandata ai grandi fondi che muovono i capitali. basta vendere 5-10mld di titoli di un paese e gli fai crollare la moneta. anche se i titoli non li hai (operazioni allo scoperto). fatto di recente anche in italia per punire i gialloverdi. e fatto nel 2014 contro brasile e russia.
      4) la b.comm. brasiliana è sempre in attivo, invece il c.c. sempre in rosso tranne il 2003-2006, picco positivo 2004, poi calo. ma dal 2004 al 2012, nonstante il crollo del c.c, la moneta si rafforzava! quindi non c’è molta correlazione
      4) le materie prime sono importanti, ma il pil relativo (minerari + agricoli) è una piccola parte del totale, circa il 7%… insomma non è esattamente il “paese delle banane” che vi dicono

      https://it.tradingeconomics.com/brazil/indicators

    • augusto,
      specifico una cosa del precedente commento. quel dato del 7% è relativo al 3°trim.2018. il settote agricolo+minerario ha raggiunto il peso relativo massimo nel 1°trim col 9.3%.
      qui invece il pil trimestrale settore costruzioni ultimi 10 anni, dal picco c’è una contrazione del 30% e siamo al livello del 2009:
      https://d3fy651gv2fhd3.cloudfront.net/charts/brazil-gdp-from-construction.png?s=brazilgdpfrocon&v=201811301352a1&lang=all&d1=20090101&d2=20191231

  5. lucio
    sono d’accordo con te che per la Turchia non è stato una grandissima idea abbattere un aereo russo, perdendo quote di turismo e export di frutta e verdura, la finanza si mischia alla geopolitica e non è vero che i mercati siano completamente trasparenti.
    Detto questo i mercati debbono attaccare le debolezze e la debolezza turca è lo squilibrio della bilancia commerciale deve vendere lire per comprare dollari (mercato valutario), la debolezza italiana è il debito pubblico (mercato dei bond).
    Io non vivo in brasile, ci vado tutti gli anni da 15 anni a questa parte, in passato ci trascorrevo dei mesi ora solo settimane. Vedo le variazioni di anno in anno.
    15 anni fa nel nord-est non c’era turismo interno o molto poco poi è diventato un fenomeno di massa, lo stesso vale per le auto (chi le possedeva era ricco ora non più).
    Tutto farebbe pensare ad un boom economico se non fosse che nei mercati popolari ti vendono un frullatore super economico in dieci rate, lo stesso vale per scarpe e altri beni di consumo. Tempo fa ho comprato un libro che avrei potuto pagare in tre rate.
    Vi è inoltre una pressione pubblicitaria elevatissima che spinge le persone a comprare anche cose inutili o che non si potrebbero permettere.
    Ho sempre avuto l’impressione che poteva crollare tutto. L’anno scorso a Florianopolis gli albergatori sono sopravvissuti con il turismo argentino, quello interno era in fortissimo calo.
    Sto dicendo cose ovvie perché è sotto gli occhi di tutti che vi è una crisi grave, nel passato crisi argentine e brasiliane si alternavano, per la prima volta quest’anno penso siano contemporanee.
    Personalmente sono pessimista riguardo al futuro economico brasiliano, il credito al consumo nel breve può dare un forte e benefico impulso all’economia ma non può durare all’infinito a meno che non ti chiami USA e puoi stampare tutti i dollari che vuoi.
    Con un outlook così nero, almeno dal mio punto di vista, anche i prezzi degli immobili dovrebbero crollare.
    In Spagna nel 2008 quando si sono resi conto che il mercato era in bolla i prezzi sono crollati del 28%, ma poi sono cala ti di un altro 25% prima che l’economia potesse riprendersi.
    Io non so dire se il 7% di materie prime sia tanto o poco, in Italia il settore delle costruzioni vale il 6-7% del PIL ed è ritenuto da tutti il volano (o uno dei volani fondamentali dell’economia) per cui non lo giudicherei così irrilevante.
    E’ vero che il brasile ha punte di eccellenza, ma ha intere aree del paese che sono prossime al “paese delle banane”, vai nel nord-est le maestre elementari sono semi analfabete, le cassiere ai supermercati devono usare sempre la calcolatrice anche per i calcoli più banali.
    Magari quanto dico può sembrare offensivo e me ne scuso, ma queste sono mie opinioni senza alcun trasporto emotivo.

    • ma no, non ti devi scusare!
      io conosco il brasile da 30 anni e ci vivo da 20. i difetti che tu elenchi sono realissimi ma non solo c’erano anche 20-30 anni fa, ma erano ben peggiori. il paese ha fatto passi da gigante in economia e in cultura da quei tempi. quindi io sono meno pessimista di te.
      certo non è e non sarà mai la svizzera, ma francamente se volevo la svizzera… andavo in svizzera.
      le crisi accadono ogni tanto, ovunque. secondo me questa brasiliana ha avuto più motivi geo-politici (scardinare il PT, impedire al brasile alleanze profonde con russia e cina) che economiche in senso tecnico. e una prova di ciò è che gli IDE, gli investimenti diretti esteri, si sono mantenuti sempre altissimi anche nei momenti peggiori della crisi (3° paese al mondo dopo cina e usa). e se l’economia REALE si fida di mettere soldi in brasile ci sono buoni motivi.
      certo danni pesanti ne hanno fatti, ad esempio hanno affondato la odebrecht e tante altre aziende con la scusa della corruzione.
      vedremo ora cosa succederà…

    • Augusto,

      non c’é stato nessun boom econômico in Brasile (l’ único boom che continua senza sosta é quello degli spari), i ricchi stanno molto meglio di 30 anni fá, i poveri nettamente peggio.

      Negli ultimi 20 anni il Brasile há accumulato un ritardo civile e culturale tremendo.

      Per lo meno le prossime 2 generazioni non sapranno leggere e scrivere.

    • Augusto qui a Maceio in molti distributori la benzina la vendono 3X, te ne fai molto di una macchina a cui puoi fare il pieno solo ogni 3 mesi!

  6. Sei in brasile da 20 anni e poi sei economista, non ho niente da insegnare, è chiaro che ci sono molti aspetti positivi in brasile ma parlando di mercato degli immobili in discesa non ha senso menzionarli, poi dipendono molto da dove abiti, se a Bahia o San Paolo o Curitiba.
    Gli USA danneggiano tutte le economie non solo quella brasiliana, in Italia ci hanno praticamente imposto sanzioni alla Russia con grave danno alle nostre esportazioni e vorrebbero pure imporci il loro costoso shale gas fracking, al posto del più economico e pratico gas russo.
    L’economia reale mette i soldi in brasile ma il tasso di interesse misura il rischio paese percepito, e il tasso è ben più alto di quello tedesco o svizzero che è addirittura negativo.
    I veri motivi del mio pessimismo riguardano però la congiuntura “astrale”, per la prima volta le due principali economie del sud America, Brasile e Argentina si trovano ad affrontare una crisi in contemporanea.
    Il quadro internazionale poi è in forte frenata, frena pesantemente la Cina e la Germania. Gli USA non ancora, perché sotto la droga degli sgravi fiscali in stile reaganiano e thatcheriano (che però nel passato non hanno portato bene nel medio e lungo termine).
    Altri cigni neri sono in agguato, hard brexit, disfacimento UE, tensioni militari fra USA e Cina.
    Negli USA se i dem riuscissero a destituire per vie legali Trump rischierebbero la guerra civile.
    Le crisi avvengono periodicamente, normalmente si alternano lunghi periodi di prosperità con più contenuti periodi di crisi. Ho l’impressione (che vale anche e soprattutto per l’Argentina) che li avvenga il contrario, lunghi periodi di crisi e più brevi periodi di prosperità.

    • ho accennato ad aspetti positivi perche´ tu parlasti di maestre e cassiere (anche questo poco aveva a che fare con gli immobili).
      concordo abbastanza su quanto dici.

  7. Lucio
    Non sapevo che eri di Maceio, in passato ci passavo almeno un mese all’anno, affittavo un mini a Ponta Verde in Avenida Alvaro Otacílio e giocavo a tennis in spiaggia a Pajuçara. Ero pure tentato di comprare qualcosa, mi era sempre sembrata una città relativamente sicura nonostante le statistiche. La verità è che le cose cambiano di anno in anno e non sempre in positivo per cui non mi sono mai fidato di fare investimenti in immobili.
    Come non residente una volta potevi rimanere fino a sei mesi all’anno continuativi poi hanno deciso che il massimo era tre mesi. Non puoi fidarti, i posti possono peggiorare e diventare improvvisamente insicuri, possono inventarsi leggi punitive. In Europa è chiaro che vengono posti limiti agli ingressi per evitare che le popolazioni migrino per approfittare del well state, ma che senso ha per il Brasile limitare i soggiorni turistici?
    Magari un pensionato non vuole il visto permanente, vuole solo svernare e passare 4-5 mesi al caldo, perché creare divieti e problemi?
    Chi magari ha comperato un appartamento quando si poteva soggiornare 6 mesi ora che cosa fa?
    Il Brasile non è un paese affidabile, un mio amico italiano ha confermato la mia ipotesi che gli unici affari che funzionano sono quelli mordi e fuggi.
    In altre località più gettonate come Natal e Fortaleza, gran parte degli italiani residenti sono scappati dall’Italia per problemi con la giustizia o per debiti. Se non fai niente per attrarre il turismo “buono” ti troverai con la feccia che nel sottobosco ci sguazza.
    Qualcuno dall’Italia o da altri posti potrebbe avere il know-how e il capitale per impiantare qualcosa che aiuterebbe lo sviluppo brasiliano ma ci sono troppe incognite. Ci sono molte leggi stringenti che nessuno rispetta ma che applicherebbero a te straniero che verresti individuato come bancomat di turno.

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