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acquisto di immobili

salve mi chiamo giovannivorrei acquistare 2 immobili a natal prezzo totale 270000 reais  con rendita del 5 per cento mi rivolgerò ad una agencia immobiliaria del posto per comprare vorrei sapere visto che non risiedo in brasile e non posso aprire conti bancari la rendita che io riceverò sarà su conto in italia una volta dichiarati gli immobili qui essendo non soggetti a tassazione brasiliana perchè non supero i 183 giorni annui di permanenza cosa pagherei in italia ? ed eventualmente poi se dovessi trasferirmi là come investitore una volta raggiunti i 500000 reais cosa dovrei fare per trasferire il mio denaro la su regolare conto bancario grazie per la eventuale risposta

1) mi sa che però la IPTU in Brasile la devi pagare comunque e se non sei fisicamente presente nel territorio durante il periodo di imposta come fai?

2)in Italia si paga l'IVIE per immobili all'estero. Ora non so bene come funziona, ma temo che l'agenzia delle entrate possa chiederti l'atto di compravendita con dichiarazione di metratura, forse il tutto regolarmente tradotto da un traduttore giurato, ma su questo punto specifico è meglio che risponda Undo o altro amministratore del sito, che sono ben più esperti di me

3)il trasferimento del denaro va fatto con bonifico da banca a banca. La causale nel mio caso era stata transfere^ncia de capital, quella giusta per non far tornare il denaro indietro nè incorrere in accertamenti fiscali immotivati. Parzialmente per la stessa ragione entrambi i conti devono essere intestati a te. Se i nominativi non combaciano la Receita Federal si prende il 27% di imposte di trasferimento. Meglio poi se la banca di arrivo sia Banco do Brasil e non Bradesco (le altre banche non le conosco bene, mi azzarderei a dire Caixa Econo^mica ma non so o sicura) se no le 500K reais te le squagli in traduzioni giurate, dato che per quanto ne so Bradesco chiede i comprovanti dell'origine primaria di ogni centesimo e immagina dover portare le dichiarazioni dei datori di lavoro (che magari sono pure deceduti nel frattempo e non possono più dichiarare alcunchè), comprovanti di investimenti italiani, donazioni ricevute, ecc.

4) dato che pensi al visto da investitore, devi vedere se la causale non sia poi ancora diversa da transfere^ncia de capital, magari ce n'è una specifica per investitori

Spero avere aiutato

ti ringrazio si sapevo dell'ivie in quel caso devo dichiarare la somma togliendo il 15 per cento...per quanto riguarda il visto per investimento dovrò probabilmente formare una società e trasferire gli immobili nella società stessa questo sempre in futuro perchè al momento non ho necessità di trasferimento per iptu sarà gestita dalla società che si occupa della gestione quindi non serve che io sia presente là certo che il fatto che abbiano stretto molto sullla questione visti e sopratutto costringendo a uscire dal paese per 6 mesi...fà pnsare molto sul fatto di mettersi a dichiarare proprietà sul suolo brasiliano.....visto poi le problematiche reali di gestione

se è per fare speculazione.......lascia perdere gli immobili e metti i quattrini in titoli che ancora oggi pagano il 10% lordo, 8,5% netto e non hai mal di testa per le dichiarazioni tra Brasile (sei sotto i 440,000 e ti va bene) e l'Italia dove il 22% non te lo toglie nessuno in quanto 2a casa, se trattasi di abitazioni residenziali o il 15% se trattasi di immobili per lavoro. e se non fai la dichiarazione e non paghi, son cazzi con le tue proprietà o redditi in Italia.

ringrazio undo.. tanto per cominciare in italia non ho proprietà sto bene in affitto.... e gli immobili in brasile se generano rendita saranno tassati al 15 per cento sul netto calcolato secondo il cambio del momento...esempio guadagno  10000 reais sottraggo il 15 per cento quindi siamo ad 8500 che al momento in euro saremmo intorno ai 2100 euro l'anno,,quindi 15 per cento su 2100 euro,,, sempre meno molto meno che in italia dove le rendite estere vengono considerati redditi diversi  se non tassati in brasile tra l'altro se fossero tassati a me converrebbe perchè in italia potrei guadagnare con il contributo d'imposta,,,,, non superando i 183 giorni  in brasile tra l'altro da dividere nell'arco di 2 ingressi annui visto la stretta sui visti,  al momento non avrò nessuna necessità di fare la dichiarazione in brasile grazie per l'aiuto signori

avendoci casa in Brasile con tanto di IPTU non so però (e qui urge l'aiuto di Undo) perchè pure che in Italia sei in affitto, se hai un lavoro stipendiato (e pure se non ce l'hai devi vedere se hai un'auto/moto intestata) in Brasile va dichiarato con carné leão ogni santo mese (Undo, è corretto o gli basta non avere la residenza per svincolarsi dall'obbligo? che a dir poco è penoso ma non tanto per le tasse quanto che se c'è una dimenticanza, non essendo fisicamente Giovanni in Brasile, appena ci mette piede la Receita gli fa un sedere a capanna, ora se ha solo la casa forse no, ma se fa il visto d'investitore non ci scappa e allora non è poco e pure sicuro).

ma esattamente cosa sono le società che si occupano di gestione mentre si è fuori territorio? sono affidabili?

Ciao Giovanni

la tua domanda è molto articolata . Cominiamo dal fondo , che conosco molto bene da consulente di uno studio commercialista di Natal  : il visto da investitore .  L'investimento deve transitare da un tuo conto italiano al conto della società brasiliana che avrai dovuto aprire  nel frattempo in Brasile .E' vero che puoi integrare l'investimento con immmobili di tua proprietà localizzati in Brasile MA  la proprietà dell'immobile deve essere trasferita alla società e pertanto ti troverai a pagare due volte l'imposta di registrazione : la prima quando hai trasferito l'immobile a tuo nome e la seconda quando trasferirai l'immobile a nome della società .

In definitiva , non vedo necessario sostenere i costi di un visto da investitore se non hai realmente intenzione di avviare una attività imprenditoriale . Ricorda che devi comunque pagare mensilmente il commercialista e tante altre spesucce imprevedibili .

Data la crisi immobiliare che attualmente colpisce il Brasile è credibile  che tu possa acquistare a Natal due piccoli immobili per  R$ 270 000 in tutto  . ( Attenzione a non acquistare nella cosiddetta villa de Pontanegra che è una piccola favela dove quasi tutto è abusivo e la notte è terra di nessuno ) .

Immagino che siano immobili turistici prossimi al mare ma non tanto . Il rendimento del 5% al netto delle spese è ragionevole se il turismo tira . Le spese condominiali ed i costi della società di gestione possono facilmente mangiarsi il 60%  dei ricavi  e sono spese FISSE 

Ti faccio un esempio : un  appartamento al centro di Natal ( nei pressi della Prudente de Morais , prossimo al Nordestao del Tirol per intenderci ) semiarredato con  4 quarti e 165 mq netti oltre al posto auto ed è affittato a  R$ 2100 al mese dei quali , tolte le spese ( Condo : 1280 , IPTU /12 : 120 , Agenzia : 100 )  restano  R$ 600 ovvero ,al cambio  attuale , circa 150 euro  che è  meno del 2% dell'  investimento  iniziale .

Il fatto è che è difficile trovare clienti " solvibili " in grado di pagare oltre R$ 2000 al mese mentre i condomini sono altissimi . Per un appartamento piccolo è facile pagare dai R$400 ai R$ 500 mensili . Esistono comunque degli immobili , privi di qualsiasi servizio e privi anche di portierato che pagano solo  R$ 50 di condominio .  Purtroppo sono pochi e soprattutto , nel tempo , degradano per mancanza di manutensione  e la sicurezza è nulla .

Per quanto detto non sottovaluterei l'ipotesi di UNDO di investire , se non tutto , una parte in qualche applicazione bancaria anche se mi rendo conto della attrattiva psicologica di possedere un immobile in Brasile , possibilmente prossimo al mare , per soli 34 000 euro .

Pensaci bene e buona fortuna .

@Nina, @Vivereinbrasile. @ Giovanni.

Giovanni ha una idea positiva (meno male) ma semplicistica di come girano le cose in Brasile e tra Italia e Brasile. E' ancora nell'area teorica e fa molto bene ad informarsi ma non tutti gli raccontano ciò che vorrebbe sentirsi dire. Non è una critica ma noi che siamo qui da anni ed abbiamo investimenti correnti e dichiarazioni fiscali annuali sia in Brasile che in Italia sappiamo che amministrativamente è molto piu' complicato e sappiamo anche che le inadempienze fiscali, almeno in Brasile, si pagano a carissimo prezzo. Mi pare che anche in Italia non sono da meno. A parte l'aspetto fiscale tutto da verificare con puntualità contabile, sono intervenuto perchè 2 immobili a 270.000 Reais "odorano male". Le 2 prime cose che mi sono venute in mente: 1° è un "posse" e quando Giovanni vorrà la titolarità saranno cavoli amari; 2° sono immobili regolari ma nell'entroterra e, magari, senza urbanizzazioni primarie collegate e quindi un affitto del 5% lo vede con il binocolo. Per questo mi sono permesso di consigliare di mettere quale decina di Euro (34.000 = 270.000 Reais) in applicazioni bancarie che sono decisamente piu' tranquille e sicure. Poi ognuno fa quello che vuole ed io mi posso anche sbagliare.......anche se ne ho visti tanti di Italiani entrare nel labirinto sia del Leao che del Posse. Boa sorte a Giovanni e saluti a tutte/i.

ops....leggasi: 34.000 Euro + 34.000 Euro = 270.000 Reais. Scusate.

Vivereinbrasile, oltre a condominio IPTU agenzia di gestione mettici pure che se arriva un guasto qualunque imprevisto/riparazione urgente anche le 600 che gli restano si squagliano come neve al sole. In più le previsioni finanziarie dicono che il divario tra euro e real aumenterà ancora (già sta oltre 4) e se si verificherà cosa può succedere in caso di spese impreviste? andare in negativo col bilancio? perchè bisogna mettere in conto anche le tasse da pagare in Italia...

 

salve ragazzi vi ringrazio per i consigli... allora comincio col dire che so bene che la crisi ha investito il brasile... ma stiam parlando di nulla se paragonata con qui.... comunque gli immobili si trovano nel recidence  yacht village mi sembra un buon posto ed è ottimamente tenuto... anzi se qualcuno di voi conosce il posto mi faccia sapere cosa ne pensa... ringranzio vivere in brasile per i preziosi calcoli,,,, ma per me è un investimento a lungo termine e ripeto se devo comunque fare la dichiarazione in brasile non ho problemi a farlo.... ma so che non risiedendo la per più di 183 giorni in un anno... non c'è necessità la rendità mi sarà data in anticipo senza costi di gestione... gli immobili sono anche visionabili basta andare sul siti booking per quanto riguarda qui in italia si pagherebbe la tassa sugli immobili esteri IVIE e il 15 per cento sulla rendita.... tipo su 10000 euro si toglie il 15 quindi sarebbe 8500 se qualcuno mi volesse parlare live lascio il mio numero watsapp 00393409986885 grazie attendo

Non conosco il luogo, vivo nello Stato di Rio de Janeiro. Ti consiglio di andarli a vedere di persona e di vivere in zona qualche settimana. La storia fiscale è tua responsabilità ed anche qui ti auguro di trovare qualcuno che sia "sincero" e "leale" con te, idem per il reddito da affitto. boa sorte

Undo,

quali sono questi titoli que rendono 8,5% netto ??

Grazie

anzitutto buongiorno Francesco Villa,

Vida e Previdencia Bradesco, puoi riscattare annualmente gli interessi e le imposte ti vengono trattenute alla fonte e sull'IR gli interessi li dichiari "nao tributaveis", se hai la possibilità di lasciare il capitale oltre 3 anni non ci sono piu' imposte fiscali solo la gestione della Banca.

C'è un minimo da investire che non mi ricordo piu'. Io l'ho fatto nel 2012 ed ho "goduto" del periodo 2012-2015 con interessi netti annuali a doppia cifra.

Bradesco seguros o VGBL (rischio bassissimo) o PGBL (rischio medio basso). se non ti piacciono i "seguros" Bradesco ha un fondo tutto suo che ha in pancia un 30% della Borsa, il rischio è medio perchè i titoli della Borsa hanno un plafon base assicurato........questo fondo oggi è al 12,5% anno al lordo di tutto. E' sempre riscattabile pagando l'imposizione piu' alta. Se si resiste nel tempo (3-4 anni) può diventare molto interessante......sempre che il Brasile non faccia BUM! Oggi si è in mezzo al guado, tutto può migliorare come tutto può franare. Il Brasile da qui ai prossimi 2-3 anni non lo vedo galleggiare.

Grazie !!

Tesouro Direto non è più un buon investimento ?

No, sono prodotti diversi. Su Tesouro Direto impatta Selic e CDI e basta se non poco altro mentre sui Fondi che ho indicato e anche altri, Selic/Cdi sono circa 50% di riferimento e l'altro 50% sono un basket di LCA, LCI, Cambio, Borsa, Assicurazioni, Fondi, Banche, Etc,Etc, quindi una maggiore pluralità di indici che sostengono. E' piu' vantaggioso. Oddio lo è anche Tesouro Direto ma mediamente sotto 2,0-2,5%. Prova a fare una verifica.

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